Převrácení domu zahrnuje nákup relativně levného domu (často exekuce), jeho oprava a prodej se ziskem. Je to úsilí, které s sebou nese řadu rizik a také potenciálně lukrativní odměny. S přípravou domu na trh je také spojena spousta tvrdé práce. Pokud máte zájem o převrácení domu, ale nemáte mnoho peněz na zálohu, existují další možnosti, které vám umožní vstoupit na trh s převrácením domu.
Kroky
Metoda 1 ze 6: Hodnocení vašich financí
Krok 1. Zhodnoťte svoji toleranci vůči riziku
Převrácení domu za účelem zisku přináší řadu nákladů, včetně zálohy na bydlení, hypotéky, platby úroků, daně z nemovitosti, náklady na uzavření nemovitosti, inspekce, povolení a poplatky dodavatelům. Tyto náklady se rychle sčítají a převrácený dům se nemusí prodávat se ziskem. Než se rozhodnete, zda budete s převracením domu pokračovat, měli byste si položit otázku:
- Co uděláte, když se dům neprodá hned? Bylo by možné dům využít například jako pronájem nemovitosti? Pokud nemáte rozumný záložní plán, pokud se s prodejem převráceného domu něco pokazí, možná budete chtít své plány přehodnotit.
- Stojí potenciální zisky za riziko značné ztráty? V roce 2015 zaznamenaly záporné výnosy domy s cenou nižší než 50 000 USD. Na druhou stranu, domy s cenou 100 000–200 000 $ dosahovaly průměrné hrubé návratnosti 44%. Mějte na paměti, že prodej domu, ve kterém jste nikdy nebydleli, může také zahrnovat vysoké daňové platby, což může výrazně snížit vaše ziskové rozpětí.
- Dokáží vaši investiční partneři přežít riziko potenciální ztráty?
- Provedli jste průzkum místních realitních trhů, nákladů na přestavby a povolení? Chcete-li mít úspěšné převrácení domu, musíte se seznámit s místními cenami domů, školními obvody, odpovědnými dodavateli a předpisy o nemovitostech.
Krok 2. Zvažte svou schopnost poskytnout „potní kapitál“a hodnotu této práce
Sweat equity se týká množství hodnoty, kterou byste mohli přidat svému domovu kvůli své vlastní práci. Pokud jste například zručný pokrývač nebo instalatér s licencí, možná můžete některé domácí opravy provést sami. Tím se sníží vaše režie a sníží se množství peněz, které si musíte půjčit.
- Ujistěte se, že vezmete v úvahu dobu, kterou strávíte prací na převráceném domě. Váš čas má také hodnotu a převrácení domu může někdy trvat měsíce práce. Zvažte, zda jiné způsoby trávení času mohou být lukrativnější nebo zábavnější.
- Ještě důležitější je, budou partneři, kteří investují finanční podíl, mít za to, že váš vlastní kapitál má nějakou hodnotu? Pokud ano, jak velká hodnota ve srovnání s jejich tvrdou hotovostí?
- Při opravách domu svépomocí dodržujte všechny místní předpisy. Pokud požadujete schválení jakékoli stavby nebo opravy, prodiskutujte své plány s realitním zástupcem nebo místním regulačním úřadem.
Krok 3. Poznejte své kreditní skóre
Pokud nemáte peníze na převrácený dům sami, budete si muset vzít půjčku na pokrytí počátečních nákladů. Bez ohledu na to, kdo je váš věřitel - partner, banka nebo soukromý věřitel - budete muset prokázat, že jste schopni půjčku splatit. Vaše kreditní skóre odráží vaši kreditní historii, vaši schopnost splácet půjčky a celkové zadlužení. Čím lepší je vaše kreditní skóre, tím větší je šance, že si budete moci zajistit půjčku za dostupnou úrokovou sazbu.
- Existuje několik různých systémů hodnocení kreditu, ale obecně bude vaše kreditní skóre číslo někde mezi 300–850. Čím vyšší je vaše skóre, tím lepší je váš kredit.
- Bezplatnou zprávu se svým kreditním skóre můžete získat každých 12 měsíců na stránce
Krok 4. Vylepšete své kreditní skóre
Pokud je vaše kreditní skóre příliš nízké na to, abyste mohli zajistit půjčky pro podnik převracející dům, možná budete chtít nějaký čas zlepšit své kreditní skóre. Může to nějakou dobu trvat, ale z dlouhodobého hlediska to může být užitečné. Navíc, čím lepší je vaše kreditní skóre, tím je pravděpodobnější, že budete schopni překonat potenciální ztrátu při převracení domu. Chcete -li zlepšit své kreditní skóre, můžete:
- Splatit své dluhy včas. Pokud nemáte dobrou historii splácení dluhu, nebudete si moci zajistit slušnou půjčku na převrácený dům.
- Udržujte své celkové zadlužení na minimu. Pokud je to možné, vyhněte se udržování zůstatku na kreditní kartě.
- Mějte kreditní limity pouze v nezbytně nutných případech. Nemějte více kreditních karet, než kolik potřebujete pro svůj každodenní život.
- Chraňte svoji identitu. Sledujte své transakce s kreditními kartami a své kreditní hodnocení, abyste se ujistili, že vaši identitu neukradl zloděj nebo hacker. Proveďte přiměřená bezpečnostní opatření k ochraně vašich informací. Nepřihlašujte se například do svého online bankovního systému, pokud nejste v zabezpečené síti chráněné heslem.
Krok 5. Promluvte si s finančním poradcem
Finanční poradce se bude moci podívat na vaši aktuální finanční situaci a pomůže vám určit, jaké riziko si můžete dovolit podstoupit v rámci převrácení domu. Finanční poradce vám také může pomoci vymyslet plán pro splnění vašich výdajů, i když prodej vašeho převráceného domu trvá dlouho nebo vyžaduje dodatečné opravy.
Krok 6. Vytvořte podnikatelský plán
Abyste mohli dům úspěšně převrátit, budete se muset rozhodovat na základě logiky a výzkumu, ne na základě vašich emocí. Než začnete hledat věřitele a kupovat dům, je moudré mít k dispozici spolehlivý obchodní plán. Tento plán by vás měl udržet na správné cestě k rozumné investici a také poskytnout důvěru vašim potenciálním věřitelům a partnerům, že můžete dosáhnout zisku. Váš obchodní plán by měl obsahovat:
- Maximální pořizovací cena domu, který převrátíte.
- Seznam požadovaných čtvrtí, na které zacílíte vyhledávání. Věnujte zvláštní pozornost školním čtvrtím, bezpečnosti sousedství a blízkosti vybavení, jako jsou obchody a veřejná doprava.
- Maximální náklady na opravy a přestavby, které si můžete dovolit.
- Seznam spolehlivých, dostupných a licencovaných dodavatelů, kteří mohou úspěšně provádět opravy.
- Rozumný odhad hodnoty po opravě (ARV) převráceného domu. V ideálním případě nebude počáteční prodejní cena vyšší než 70% ARV domova.
- Pocit, kdo je váš kupující a co chce. Bude váš kupující pravděpodobně pár v důchodu? Mladý podnikatel? Pár s dětmi? V závislosti na sousedství mohou vaši potenciální kupující chtít z domova velmi odlišné věci. Zvažte, kdo bude váš pravděpodobný kupující a co by mohli potřebovat ze svého domu. Pokud se například díváte na převrácení domu v sousedství se skvělou školní čtvrtí, můžete uvažovat o přestavbě, která má na mysli malé děti.
- Konkrétní kupující. V některých případech byste mohli být schopni postavit kupujícího před převrácením domu. V tomto případě jsou vaše rizika mnohem nižší, stejně jako vaše režijní náklady.
- Plán, jak splatit půjčku, pokud se něco pokazí. Nepřevracejte dům, pokud nemůžete pokrýt své výdaje, i když se při prodeji něco pokazí. Například se vám může stát, že propadne kupující, nebo zjistíte problém se založením domu. Vytvořte rezervu pro chyby ve svém podnikatelském plánu a přemýšlejte o možných způsobech, jak překonat zpoždění při prodeji domu nebo neočekávané výdaje.
Metoda 2 ze 6: Hledání partnera
Krok 1. Vyhledejte investičního partnera
Nejběžnějším způsobem vstupu nezkušených ploutvníků na trh je nalezení investičního partnera. To je zvláště důležité pro ty, kteří nemají peníze na zálohu nebo počáteční opravy. Investiční partner dodá část nebo veškerou počáteční hotovost výměnou za podíl na zisku.
Mohli byste zvážit nalezení partnera, který má velké množství tekutých peněz, ale nemá zájem dělat práci na nákupu nebo rekonstrukci domu. Zatímco váš partner dodá hotovost, vy dodáte know-how a práci
Krok 2. Síť aktivně
Abyste našli investičního partnera, měli byste ve své komunitě rozvíjet řadu osobních a profesních kontaktů. Sdělte, že máte zájem o investiční příležitost s partnerem. Mezi možné způsoby vyhledání potenciálních partnerů patří:
- Výzkum aktivních investorů do nemovitostí. Spojte se s úspěšnými, zkušenými investory do nemovitostí, kteří by mohli zvážit šanci.
- Vstup do klubu investic do nemovitostí. Mnoho místních komunit má místní kapitoly klubů investujících do nemovitostí. Jakmile se připojíte, budete mít přístup k místním, kteří by mohli sdílet vaše zájmy a nadšení.
- Připojování ke skupině setkání. Skupiny Meetup jsou sociální kluby, které někdy mají konkrétní témata, včetně realit. K rozšíření své sociální sítě použijte skupinu setkání.
- Šíření zprávy mezi rodinou a přáteli. Diskutujte o svém snu o převrácení domů s těmi, kteří již ve vaší sociální síti jsou, například s rodinou, přáteli a spolupracovníky. Mohli by vás dát do kontaktu s ostatními, kteří sdílejí vaše zájmy nebo kteří chtějí investovat do nemovitostí.
- Vytvoření vlastního klubu pro investice do nemovitostí. Pokud vaše sousedství ještě nemá klub investorů do nemovitostí, můžete si založit vlastní kapitolu. Inzerujte na Craigslist a prostřednictvím webů pro setkávání, abyste našli stejně smýšlející jedince.
Krok 3. Poraďte se s právníkem
Když vstupujete do investičního partnerství, je důležité, abyste se jednoduše nespoléhali na ústní dohody. Zajistěte, aby se všechny transakce promítly do podepsané smlouvy. Poraďte se s obchodním nebo realitním zástupcem a ujistěte se, že jsou obě strany s dohodou spokojeny. Ujistěte se, že cvičíte předem:
- Kdo pokrývá jaké náklady
- Jak se rozdělí zisky
- Kdo pokryje potenciální dluhy a závazky
- Kdo bude provádět konkrétní úkoly (například najímání dodavatelů)
- Všimněte si bezpečnostních zákonů, které upravují propagaci investic, a také možnosti soudních sporů s investory, pokud k událostem nedojde podle plánu
Krok 4. Udělejte to po jedné dohodě
Některá realitní partnerství fungují efektně; ostatní zcela selhávají. Neuzavírejte se do partnerství dlouhodobě, dokud nebudete vědět, jak dobře se svým partnerem spolupracujete. Místo toho to berte jeden po druhém a zhodnoťte, zda má vaše partnerství potenciál být silné a trvalé. Vezměte v úvahu, zda finanční návratnost fungovala podle očekávání.
Metoda 3 ze 6: Zajištění půjčky za těžké peníze
Krok 1. Prozkoumejte věřitele s těžkými penězi
Věřitel tvrdých peněz je společnost, která si půjčuje peníze od jednotlivců za jednu úrokovou sazbu a tyto peníze půjčuje jiným soukromým osobám za mnohem vyšší úrokovou sazbu. Existuje mnoho společností, které se specializují na financování investic do nemovitostí, jako jsou převrácené domy. Pomocí své sociální sítě nebo internetových adresářů najděte ve své oblasti věřitele s těžkými penězi.
Krok 2. Rozpoznejte zvýšené náklady na půjčky s tvrdými penězi
Půjčka s tvrdými penězi je pravděpodobně nejsnadnějším druhem půjčky, kterou je možné zajistit pro první domácí flipper, který nemá mnoho likvidních peněz. Je to však také jedna z rizikovějších možností. Úrokové sazby z půjček na tvrdé peníze bývají mnohem vyšší než běžné bankovní hypotéky na 8–15%. To může vážně snížit vaše potenciální zisky z převráceného domu.
Krok 3. Shromážděte své finanční dokumenty
Než vám věřitel s tvrdými penězi půjčí hotovost, budete jim muset poskytnout klíčové informace o vaší finanční stabilitě a plánech na převrácení domu. Pravděpodobně budou chtít prozkoumat vaši daňovou evidenci, bonitu a výplatní pásku. Mějte své dokumenty po ruce, abyste věřiteli dokázali, že jste pro ně výhodnou investiční příležitostí.
Krok 4. Zaplaťte počáteční poplatek 2–10%
Další přidanou cenou půjček s tvrdými penězi je počáteční poplatek, často označovaný jako „body“. Většina poplatků se pohybuje mezi 2–10% z ceny hypotéky na dům, který převrátíte. Tyto peníze poskytují vašemu věřiteli jistotu a slouží jako ukázka vaší finanční životaschopnosti.
Krok 5. Překlopte dům rychle
Většina půjček s těžkými penězi je omezena na nákup a obnovu majetku nebo stavby a může trvat šest až 24 měsíců. Půjčky s tvrdým penězi nejsou vhodné pro dlouhodobější investice kvůli vysokým poplatkům. Nejlepší je použít půjčky s tvrdými penězi na nemovitosti, které budete moci rychle otočit, abyste se ujistili, že neplatíte závratné úrokové sazby.
Metoda 4 ze 6: Zabezpečení soukromé půjčky
Krok 1. Zvažte soukromého věřitele
Soukromý věřitel je fyzická osoba, která má k dispozici likvidní peníze a která je ochotna vám půjčit peníze za předem stanovenou úrokovou sazbu. Na rozdíl od realitního partnera, který s vámi rozděluje zisky, vám soukromý věřitel jednoduše poskytne úrokovou sazbu, než vám poskytne hotovost. V mnoha případech jsou úrokové sazby pro soukromého věřitele nižší než pro věřitele s tvrdými penězi. Soukromého věřitele však může být obtížnější najít.
Krok 2. Klepněte na svou sociální síť pro věřitele
V mnoha případech můžete najít soukromého věřitele prostřednictvím své vlastní sociální sítě. Pokud víte o příbuzném, příteli nebo spolupracovníkovi, který má hotovost v hotovosti a jen tak sedí, můžete si tyto peníze půjčit a zaplatit jim úroky. V ideálním scénáři vyhrává každý: váš věřitel bude moci vydělat nějaký extra úrok a vy budete moci vydělat na svém převráceném domě.
Krok 3. Uvědomte si potenciální rizika
Pokud se chystáte zajistit soukromého věřitele, ujistěte se, že vy i váš věřitel jste si vědomi potenciálních rizik této transakce. Zvažte, co by se mohlo stát, pokud z převráceného domu nebudete profitovat. Budete i nadále moci platit úroky? Než vyhledáte soukromého věřitele, promyslete si své možnosti. Aby byl zachován váš vztah s touto osobou, budete ji muset včas splatit.
Krok 4. Pamatujte, že důvěra je klíčová
Nevyužívejte výhod soukromého věřitele, pokud s ním chcete pokračovat v práci. Důvěra je klíčovou složkou soukromých půjček a vy musíte prokázat, že dokážete svůj konec smlouvání vydržet. Pokud budete úspěšní, váš soukromý věřitel vám může pomoci financovat budoucí investice do nemovitostí.
Metoda 5 ze 6: Zajištění bankovní půjčky
Krok 1. Požádejte svou banku o půjčku
Tato možnost je méně pravděpodobná během vašeho prvního převrácení domu, ale stojí za to vyzkoušet. Pokud máte dobrý úvěr a solidní obchodní plán, vaše banka vám může poskytnout půjčku na nákup domu na převrácení. Tyto úrokové sazby budou pravděpodobně vyšší než typická hypotéka s 20% akontací, ale pravděpodobně budou nižší než mnoho půjček s tvrdým penězi.
Banka s větší pravděpodobností půjčí stavební prostředky, pokud můžete poskytnout jasné zástavní právo k nemovitosti
Krok 2. Diskutujte o svém podnikatelském plánu se svou bankou
Pokud máte naději na zajištění bankovní půjčky, budete potřebovat pevný obchodní plán. Ujistěte se, že svůj výzkum proberete se svou bankou, abyste zjistili, zda vás považují za hodnotnou investici.
Metoda 6 ze 6: Použití vlastního majetku
Krok 1. Vyhodnoťte svůj aktuální majetek
Dokonce i když nemáte spoustu tekutých peněz na převrácení domu, můžete stále mít aktiva, která vám mohou pomoci získat úvěrové linky na nákup levného domu na převrácení. Prohlédněte si svůj vlastní domov, své důchodové účty a své úvěrové limity, abyste zjistili, zda lze některý z nich využít k záloze.
Krok 2. Klepněte na IRA
IRA (Independent Retirement Account) je nástroj pro odchod do důchodu. Za výběr peněz před dosažením věku 59,5 roku existují vážné daňové sankce. Existují však výjimky pro kupující domů poprvé. Na pořízení domu můžete použít až 10 000 USD z IRA. Diskutujte o této možnosti se svým finančním poradcem, abyste se ujistili, že peníze používáte správně a že vám nebudou hrozit sankce.
Mějte na paměti, že výběr peněz z IRA by mohl poškodit potenciál dlouhodobého růstu tohoto důchodového účtu. Dávejte si pozor na rizika spojená se snižováním vašich penzijních účtů příliš brzy
Krok 3. Zvažte úvěrovou linii vlastního kapitálu
Úvěrová linie domácího kapitálu (nebo HELOC) je pro vás potenciální možností, pokud již vlastníte nemovitost. HELOC vám poskytuje rychlý zdroj hotovosti a vy musíte platit pouze úroky z peněz, které si půjčíte od HELOC. Můžete mít například HELOC v hodnotě 75 000 USD. Pokud si ale půjčíte 10 000 USD z této částky, platíte pouze úrok z částky 10 000 USD.
- Buďte velmi opatrní se svým HELOC: pokud svou půjčku nesplácíte včas, hrozí vám ztráta domova.
- Uvědomte si, že úrokové sazby HELOC mohou být vyšší než půjčky od soukromých věřitelů.
Krok 4. Zvažte použití kreditních karet
Kreditní karty jsou dalším zdrojem rychlé hotovosti, pokud je plánujete velmi rychle splatit. Úrokové sazby u kreditních karet mohou být velmi vysoké, 18–20%. Nevystavujete však žádné další své aktivum riziku, jako byste to udělali u HELOC. Můžete zvážit použití kreditních karet pro nákupy s nižší sázkou během převrácení domu, například pro nákup stavebního materiálu z obchodu s domácími potřebami.
Tipy
- Před investičním rozhodnutím vždy proveďte výpočet. Oceněte také svůj čas a práci.
- Uvědomte si, že je možné, že dosáhnete lepšího výnosu jinými způsoby, například využitím času na práci na směny nebo investováním volných peněz na akciovém trhu. Zacházejte s nemovitostí jen jako s jednou z mnoha možností: nezamykejte se do nemovitosti, dokud si to pořádně nepromyslíte.
Varování
- Je také nesmírně důležité být plně transparentní vůči svým investorům a sdělit jim, že existuje možnost, že přijdou o peníze z vaší transakce. Poctivost je nejlepší politika, zvláště když investujete peníze jiných lidí.
- Mějte na paměti, že když sbíráte peníze na jakýkoli druh podnikání, ve kterém hodláte tyto peníze použít pro investiční účely, musíte být v přísném souladu s federálními a obecními směrnicemi. Než začnete shánět peníze na jakýkoli podnik na převrácení domu, poraďte se se svým právním zástupcem.
- Nepokládejte převracení domu jako schéma rychlého zbohatnutí. I když to může být lukrativní, je to spojeno s obrovskými riziky. Převrácení domu je také ziskové pouze tehdy, když investoři investují spoustu času a energie do výzkumu nemovitostí a vylepšení domů.
- Neřežte rohy. Najměte licencované, pojištěné dodavatele, kteří mají dobrou pověst. Vždy si nechte svůj majetek důkladně prohlédnout. Před rekonstrukcí si udělejte povolení. Přeskočení těchto kroků může vést k vyšším nákladům.
