Pokud to dokážete správně, je možné vydělat neuvěřitelně mnoho peněz na překlápění nových domovů. Ve skutečnosti můžete snadno vydělat 25 000 $ nebo více za flip, a to za méně než 90 dní. Mějte však na paměti, že můžete také ztratit tolik, nebo více, na flipu, pokud špatně vypočítáte příležitost. Převracení nových domů může být způsob, jak vydělat velké množství peněz netradičním způsobem, ale také vyžaduje výzkum, tvrdou práci a zdravou chuť riskovat.
Kroky
Část 1 ze 4: Určení, zda je převrácení domu pro vás to pravé
Krok 1. Ujistěte se, že máte dostatek peněz navíc
Převrácení nových domů zahrnuje skutečně koupi domu nebo nemovitosti. Takže kromě přidání další hypotéky k vašim měsíčním výdajům budete také s největší pravděpodobností muset přijít se zálohou. Naštěstí tyto výdaje pokryje vaše prodejní cena. Bez ohledu na to budete potřebovat velké množství hotovosti po ruce a flexibilní měsíční rozpočet, abyste mohli začít obracet domy.
Jsou to také další výdaje, jako jsou veřejné služby a daně, které vstupují do hry. Při prodeji domu budete také muset ze svého zisku zaplatit daň z kapitálových zisků
Krok 2. Spravujte svá očekávání
Úspěšní ploutve prostě nekupují a neprodávají domy, aniž by dělali nějaké mezilehlé práce nebo marketingové úsilí. Uvědomte si, že budete muset v mnoha případech vynaložit práci a náklady na provedení změn v domě. V ostatních případech se budete chtít vyhnout poplatkům realitních kanceláří a pokusíte se dům prodat sami, což vyžaduje určitý marketing a práci na nohou. Ujistěte se, že jste ochotni dát práci, abyste to udělali správně.
Krok 3. Ujistěte se, že máte dostatek volného času
Nejde o víkendový koníček, ale o práci na plný úvazek. Ve většině případů budete muset naplánovat údržbu, dohlížet na stavbu při přírůstcích nebo změnách a řešit další problémy, které s domem vyvstanou. Pokud neplánujete použít realitní kancelář, budete také muset dům potenciálním kupcům ukázat sami. Bylo by obtížné naplánovat to všechno kolem jiného zaměstnání na plný úvazek.
Krok 4. Umět se vypořádat s rizikem a selháním
Je pravděpodobné, že při otáčení domů uděláte alespoň několik chyb. Tyto chyby vás mohou stát tisíce nebo desítky tisíc dolarů. Kromě toho může dojít k nehodám, které vás stojí tisíce, nebo mohou váš aktuální projekt vrátit o několik týdnů či měsíců zpět. Pokud jste typ člověka, který v těchto chvílích stresu neumí racionálně myslet a jednat, nemusí být překlápění domu pro vás.
Část 2 ze 4: Hledání nemovitosti
Krok 1. Seznamte se s tím, jak koupit dům nebo byt
Pokud jste to již udělali, pak již znáte postup a je to druhá přirozenost. Pokud jste si nikdy nepořídili dům, poraďte se s realitním makléřem. Při koupi domu je několik kroků, se kterými se musíte dobře seznámit. Tento proces obecně zahrnuje zadání nabídky, získání hypotéky, odstranění podmínek a převzetí majetku.
Můžete také přeskočit počáteční prodej tak, že si koupíte vlastní pozemky a postavíte na nich své vlastní domy, které budete prodávat. V tomto procesu si můžete buď postavit dům sami, nebo najmout stavitele, který to udělá za vás. Tyto dva procesy jsou známé specifika a vlastní konstrukce
Krok 2. Prozkoumejte tržní podmínky ve vaší oblasti
Promluvte si s realitními makléři o tom, jak velký objem a domácí poptávka zažívají. Můžete také vyhledat v místních novinách zprávy o bydlení.
- Trh s bydlením je jako burza v tom, že má cykly „býka“i „medvěda“. Přechod z jednoho cyklu do druhého může trhu s bydlením trvat roky a roky. To znamená, že po nemovitostech může být kdykoli „vysoká poptávka“nebo „nízká poptávka“.
- Pokud vaše oblast v současné době zažívá „nízkou poptávku“po domech, bude převrácení domů mnohem náročnější nebo přinejmenším méně výnosné.
- Pokud opravdu chcete začít s překlápěním, ale zjistíte, že váš místní trh s bydlením na to není zralý, zvažte přesun do oblasti s aktivnějším trhem. Prozkoumejte nejžhavější trhy online. Některé oblasti v současné době zažívají dramatické zotavení cen a jsou připraveny na flip investice.
Krok 3. Najděte nemovitost
Jakmile se rozhodnete, že nastal správný čas na zahájení nového projektu, vyhledejte správnou částku v rámci svého rozpočtu. Existuje několik způsobů, jak toho dosáhnout.
- Někteří lidé hledají zoufalé vlastnosti. To jsou ty, které prodávající „zoufale prodává“, například z důvodů rozvodu, bankrotu, smrti, špatného stavu nemovitosti nebo zpoždění plateb. Touha prodávajícího prodat vám umožní vyjednat na pozemku lepší cenu.
- Dalším způsobem je jednoduše lokalizovat oblasti vašeho města, které jsou „novými čtvrtími“, kde probíhá veškerá nová výstavba. Jděte tam a projeďte se. Podívejte se na značky umístěné staviteli, kteří chtějí prodat svůj nový domov nebo dostupné otevřené pozemky.
Krok 4. Zvažte, jaký typ domu byste mohli postavit na nemovitosti
Proveďte svůj průzkum a zjistěte, jaký styl domu, velikost a konkrétní funkce jsou ve vaší oblasti módní nebo se běžně prodávají. Podívejte se na prodávané nové domy a zkuste napodobit jejich úspěchy. Možná budete muset sestavit tým s designérem a architektem, abyste získali realistickou představu o tom, co můžete s danou dávkou a rozpočtem udělat.
- Zkuste si naplánovat domy, které se prodávají ve středním až vyšším rozmezí. To znamená částku, kde by si to průměrná rodina mohla dovolit. Obecně to znamená mezi 200 000 a 500 000 USD v závislosti na vaší oblasti. Chcete to cenové rozpětí, protože ty se prodávají nejrychleji, protože při hledání těchto domů střední třídy je největší hustota obyvatelstva. Může to být mnohem méně nebo mnohem více, ale to je asi průměr.
- V mnoha případech musí mít dům tři nebo více ložnic a alespoň dvě plné koupelny.
Krok 5. Kontaktujte stavitele ohledně „speciálních domů“
„Další způsob, jak najít dům, je jednoduše vyhledat seznam stavebníků ve vaší oblasti. Zavolejte jim všechny a zeptejte se jich, jestli mají nějaké„ speciální domy “na prodej. Tomu se říká nový dům bez skutečného vlastníka (jiný než stavitel).
- Důvod, proč byste měli zvážit nalezení zcela nového domova, je jednoduchý. Je to úplně nové, nejsou nutné žádné renovace. Ukazuje se to mnohem lépe a přiměje vás to vidět více lidí, než byste viděli ve starším domě. A okraje jsou větší. To znamená, že nové domovy mají „prémii“. Pokud chce někdo žít ve zcela novém domově, musí zaplatit vyšší cenovku. Skoro jako když si koupíte nové auto ze šarže, jen se tím neznehodnotí.
- Nové čtvrti navíc obecně nabízejí více funkcí a vybavení, jako jsou parky, potoky, turistické stezky atd. Jsou hezčí s více upgrady. Váš domov je obklopen pěknými novými domovy. Všechny tyto kombinované funkce se sčítají a usnadňují převrácení vašeho domova.
Krok 6. Prozkoumejte své oblíbené příležitosti dále
Časem zúžíte vyhledávání na několik vlastností. V tomto okamžiku proveďte průzkum každého stavitele, kterého zvažujete, abyste se ujistili, že je seriózní, a dokončí dům podle standardů, které tvrdí, jako jsou žulové desky, 50 unce koberec a další specifikace. Zajistěte, aby odvedli kvalitní práci, a dokonce si prohlédněte některé z jejich dalších domů, které postavili. Pokud nemají žádné jiné domy postavené, aby vám to ukázaly, pak buďte velmi opatrní.
Ujistěte se, že používáte data ze služby vícenásobných záznamů (MLS), abyste viděli trendy v sousedství a průměrné hodnoty pro podobné domy. To by vám mělo poskytnout představu o tržní hodnotě domu. Chcete -li službu používat, přejděte na web
Část 3 ze 4: Koupě nemovitosti
Krok 1. Zvažte náklady
Podívejte se na náklady na šarži, poplatky stavebníka a náklady na stavbu. Budete také muset započítat provize, daně z nemovitosti a pojištění, jakož i náklady na financování vaší investice. Sečtěte tato čísla pomocí čísel od vašeho stavitele a srovnatelných projektů. Tuto celkovou částku pak můžete použít k porovnání s odhadovanou prodejní cenou a určit, zda můžete prodejem domu dosáhnout přiměřeného zisku.
Krok 2. Jakmile najdete nemovitost, která je skvělá, skočte na ni
Pokud víte, na základě skutečných srovnání MLS v této oblasti, že byste to mohli převrátit alespoň o 25 000 $ více, pohybovat se rychle!
Ihned podejte nabídku. Pokud je to přijato, budete mít i nadále čas na průzkum stavitele a stavu domu.
V nabídce se ujistěte, že máte více způsobů, jak ze smlouvy odstoupit, například „podléhá financování“. Pokud máte problém a potřebujete se dostat ven a tento typ klauzule nezahrnujete, pak se v případě problému nebudete moci dostat ven. Nejběžnější je jednoduše „podléhá financování do x data“. Pokud nemůžete financovat do té doby, požádejte o prodloužení k datu podmínky
Krok 3. Získejte financování
Abyste mohli nemovitost skutečně koupit a začít nebo pokračovat ve stavbě, musíte si vzít půjčku. U překlápění domů si pravděpodobně budete muset vzít půjčku s vysokou úrokovou sazbou kvůli inherentnímu riziku převrácení domu. V mnoha případech to může být až 10 až 12 procent roční sazby.
Dobrá úvěrová historie a skóre vám mohou pomoci získat lepší sazbu, ale mnoho věřitelů bude půjčku stále považovat za rizikovou
Krok 4. Odstraňte podmínky doma
To znamená, že musíte převzít datum smlouvy. To se děje při stavbě vašeho domu. Nyní tedy můžete mluvit se stavitelem a vybrat si své vlastnosti a barvy pro interiér i exteriér domu. Pokud s tím nemáte zkušenosti, zjistěte, zda má stavitel profesionála, který s vámi může konzultovat.
Krok 5. Dokončete svůj dům
Nezapomeňte sledovat práci stavitele, když dokončují dům podle vašich specifikací. Možná budete chtít při dokončování domácnosti konzultovat jiné knihy nebo odborníky, zejména u prvních několika produktů. Budete chtít přidat viditelné luxusní povrchové úpravy, aniž byste obětovali příliš mnoho svého rozpočtu.
- Vyberte si textury, barvy a materiály „všechny neutrální barvy“a povrchové úpravy, které budou vyhovovat téměř jakémukoli vkusu. K ničemu nevybírejte světlé barvy. Pamatujte, že tento dům „otáčíte“. Vytváříte interiér pro „někoho jiného“. Nejde o to, co se vám líbí, ale o to, co se bude líbit běžné populaci, což jsou „neutrální tóny“zevnitř i zvenčí.
- Pokud neděláte nic jiného, ujistěte se, že je kuchyň dokonalá. Toto je nejdůležitější místnost v domě pro mnoho kupujících. Pokud je to již dobré, podívejte se dále do koupelen.
Část 4 ze 4: Prodej domu
Krok 1. Nyní je váš domov připraven, připravte se na představení
Zbavte se všeho svého harampádí a jakéhokoli stavebního materiálu nebo vybavení, které se povaluje. Tento dům bude v prodeji. To znamená, že musí být „100% bez nepořádku“. Jednoduchý způsob, jak tomu porozumět, je zajít do jakéhokoli „show home“ve vaší oblasti a zjistit, jak udělali interiér. Váš nábytek, pokud vůbec nějaký máte, nemusí být tak dobrý nebo efektní, jak by mohli mít v showroomu.
Nenechávejte nic na očích. Vše odložte do skříní, skříní, zásuvek, sklepa a garáže. Opuštění hlavní obytné části vypadá přehledně. Nepoužívejte také příliš mnoho nábytku. Nechcete, aby pokoje působily rušně. Na stěny také nemontujte příliš mnoho fotografií nebo obrázků. Chcete, aby vše bylo nedotčené. Protože váš kupující chce „nový domov“, nedělejte z něj „použitý domov“. Udělejte z toho „show home“
Krok 2. Seznam domů
Můžete jej prodat sami, abyste ušetřili peníze, nebo jej uvést na MLS pomocí realitní kanceláře. Důvod, proč byste chtěli prodávat prostřednictvím MLS, je ten, že ve vaší oblasti jsou tisíce realitních makléřů, kteří uvidí tento seznam MLS (služba více záznamů) a začnou ukazovat váš domov možná dokonce „denně“. Budete mít spoustu realitních kanceláří soutěžících o prodej vašeho domu. Srovnejte to s tím, že se to „jen vy“snažíte prodat. Ano, provize se vzdáte, ale to lze započítat do prodejní ceny.
- Seznamte svůj domov konkurenceschopně v dané oblasti. Při koupi domu jste však měli získat dohodu a už jste předpokládali, že ji můžete prodat za dalších nejméně 50 000 $ na základě skutečných tržních podmínek a výzkumu, který jste provedli.
- Nepřeceňujte to, jinak se neprodá, a nepodceňujte to a nechte peníze na stole. Ale je lepší to podcenit a během vyjednávání prostě být flexibilní ve své požadované ceně, než to předražit a nikdo se na to nepřijde podívat.
Krok 3. Když dostanete nabídku, pečlivě zvažte situaci
Nikdy se za žádných okolností nedostávejte do vyjednávání, kde obchodujete nabídky tam a zpět. Pokud vám dají nabídku, musíte jim vždy říci: „Promyslím si to a za hodinu se ozvu“. Udělejte si čas na přemýšlení. Nezačínejte s kupujícím obchodovat nabídky tam a zpět, aniž byste tomu věnovali alespoň hodinu. Jednu věc můžete udělat, když jste s kupujícím a oni řeknou „co takhle moc…“, řekněte jim: „Dobře, přijmu tu nabídku a půjdu si dát kávu a budu zpátky v jednom hodinu dát vědět “.
To je tak důležité, protože je pravděpodobné, že vám toho nenabídli dost a vy teď chcete této nabídce čelit. To, co můžete udělat, je zabrat tu hodinu, než si strukturujete nabídku pultů. Pokud je například jejich nabídka téměř to, co chcete, ale ne zcela, vraťte se a řekněte něco jako „dobře, vaši nabídku přijmu, ale neopouštím spotřebiče“. Mohlo by jim to stačit, a to tvoří vašich 5 000 $, které byste ztratili, kdybyste se dostali do unáhleného vyjednávání
Krok 4. Pokračujte v prodeji
Kupující vašeho domu bude chtít dostat časový rámec pro „odstranění podmínek“. Obecně pokud máte nabídku, kupující to s vaším domovem bude myslet „vážně“. Pokud potřebují rozšíření, poskytněte jej pouze v případě, že existuje jen malá nebo žádná jiná aktivita. Pokud ale stále doma dostáváte spoustu dalších nabídek, nebo máte pocit, že nedostáváte tak dobrou nabídku, jak jste si původně mysleli, neprodlužujte datum podmínky, čímž bude nabídka neplatná. To vám umožní vzít si záložní nabídku, která by mohla být lepší a silnější.
Obecně však chcete být v tomto bodě vstřícní, aby dohoda proběhla úspěšně. Pokud tedy chtějí svou rodinu přivést potřetí, nechť se přijdou podívat
Krok 5. Podívejte se na svůj další projekt
Nyní, když kupující odstranil podmínky, můžete začít hledat novou nemovitost ke koupi nebo se pokusit najít jinou, která by se otočila stejným způsobem, jako jste právě udělali. V den, kdy se zmocní, musíte být „mimo“. Poté krátce poté, co se zmocní majetku, získáte velkou tučnou výplatu ze zisku, který jste z prodeje vydělali. To znamená, že pokud to nepřenesete do nového domova, nakonec koupíte. Obecně je nejlepší nechat výtěžek, který vyděláte, doma.
Nevydělávejte peníze a jděte peníze utratit. Je lepší kombinovat efekt a nechat své peníze jít do práce, protože jste při příštím nákupu, než je plýtvat nákupy a extravagancí. Jistě, kupte si dovolenou bez dohody za pár tisíc, ale zbytek tohoto zisku nechejte pracovat pro vás v příštím domě nebo jiné investici, kde vám vydělá ještě více peněz
Tipy
- To je velký trend. To ale také znamená velkou konkurenci. Pokud se do toho chystáte, určitě si to přečtěte. Mějte však na paměti, že většina domácích show, knih a materiálů se zaměřuje na převrácení starších nemovitostí a problémových vlastností, z nichž některé mohou vyžadovat rekonstrukci, a to je úplně jiný míčový park. Proto byste měli zvážit zbrusu nové domy, kde chce stavitel za malý zisk jen zlikvidovat. Někteří stavitelé se prostě chtějí dostat ven, nebo „musí ven“a budou prodávat o přestávce.
- Pokud k vám přichází domů spousta lidí, jako několik lidí za den, možná jste podcenili svůj majetek. Nezískáte tolik, pokud možná nebudete mít tak nízkou cenu, že si lidé budou myslet, že je to skvělé, a to není váš cíl. Vaším cílem je být „za konkurenceschopné ceny“, ale přesto mít možnost dosáhnout zisku.
- Zkuste najít to, čemu říkají realitní společnost s „paušálním poplatkem“. Dostanou váš záznam o nejpopulárnějších MLS ve vaší oblasti, což ostatním realitním kancelářím umožní začít prodávat váš domov. Účtují si však pouze „paušální poplatek“, který vám často ušetří kolem 40% za provize realitním kancelářím.
- Pokud si kupujete dům, pokud již nejste dobře obeznámeni s plněním smluv a vyjednáváním, zkuste přimět právníka a/nebo realitního makléře, aby byli přítomni a pracovali vaším jménem. Bez nich by se prodejce mohl pokusit stanovit podmínky, které by vám mohly nakonec uškodit, a vy to možná ani nevíte. Chcete tedy, aby ve vašem týmu bylo několik zkušených profesionálů, kteří vám poradí, než se podepíšete na tečkované čáře a koupíte nebo prodáte dům.
Varování
- Pečlivě si napište akční plán až na poslední položku. Zvažte všechna pro a proti. Jak to ovlivní váš domácí život, budete muset přemýšlet o rodině, jak to ovlivní vaši práci a můžete si dovolit neočekávané náklady na přenášení nemovitosti, dokud ji nebudete moci převrátit?
- Toto je základní nástin toho, jak se to dělá. Budete se potýkat s velkým množstvím peněz a budete za určitých podmínek, které by vás mohly stát hodně peněz, pokud uděláte chybu. Jinými slovy, buďte velmi opatrní. To je určeno pro lidi, kteří jsou ochotni udělat si domácí úkol, tečku za „i“a přeškrtnout všechna „t“. Ne pro ty, kteří se chystají hloupě jen přispěchat a „to okřídlit“. Pamatujte, že na těchto nabídkách se hodně jezdí.
