3 způsoby, jak převrátit dům

Obsah:

3 způsoby, jak převrátit dům
3 způsoby, jak převrátit dům
Anonim

„Převrácení“domu spočívá v nákupu zchátralé nemovitosti pod tržní cenu, zvýšení její hodnoty a rychlém opětovném prodeji za účelem rychlého zisku. To se liší od investování do rozvoje, kdy kupující koupí rozpracovanou nemovitost a poté ji prodá nebo pronajme, jakmile je připravena k nastěhování. Pokud hrajete karty správně, můžete vydělat 50 000 $ nebo více za flip, a to do 90 dnů.

Kroky

Metoda 1 ze 3: Rozumný nákup

Překlopit dům Krok 1
Překlopit dům Krok 1

Krok 1. Seznamte se s tím, jak koupit dům nebo byt

Pokud jste to již udělali, pak již znáte postup. Pokud jste si nikdy nepořídili dům, poraďte se s realitním kanceláří a finančním poradcem. Při koupi domu je několik kroků, takže tomuto procesu musíte porozumět, například: zadání nabídky, získání hypotéky, odstranění podmínek a převzetí majetku.

  • Podání nabídky: Protože verbální nabídky nepředstavují právně vymahatelný prodej, musíte sepsat písemnou nabídku a dát ji majitelům a/nebo realitní kanceláři. Nabídka stanoví cenu a podmínky prodeje. Pokud je nabídka přijata, stává se z nabídky právně závazná kupní smlouva.
  • Získání hypotéky: Pokud nemáte po ruce hromadu peněz, budete potřebovat hypotéku. Existují desítky druhů půjček, takže se podívejte na ty, které by pro vás mohly fungovat, a pokud máte nějaké dotazy, promluvte si s hypotečním makléřem. Některé hypotéky (ARM) mají speciální „upoutávkové“úrokové sazby, které na začátku zůstávají nízké a po určité době se výrazně zvyšují. Mohou být atraktivní, pokud plánujete rychlý prodej domu.
  • Odstranění podmínek: To je obvykle to, co kupující udělá, jakmile prodávající přijal jejich nabídku. Jedná se o legální krok, který kupující (obvykle) učiní, aby sdělil, že byly splněny všechny závazky přijaté oběma nebo oběma stranami.
Překlopit dům Krok 2
Překlopit dům Krok 2

Krok 2. Pochopte rizika převrácení domova

Převrácení domu může být riskantní. Vzniká vám velké množství dluhu za potenciální návratnost v budoucnosti. Kromě toho se někdy tato výplata nerealizuje nebo se nerealizuje tak rychle, jak byste si možná přáli. Mohli byste sedět na nemovitosti déle, než se očekávalo, platit hypotéku, daně z nemovitosti a nepřetržitou údržbu. Někdy budete muset prodat dům za méně, než za jaký jste ho koupili. Často jste vydáni na milost třesoucímu se trhu s bydlením.

Potenciálním rizikem je také požadovaná fyzická námaha. Jak jste fit a jak jste ochotni dělat spoustu kutilských prací spojených s převrácením domu? Pokud jste nikdy předtím neprováděli renovace ani opravy, bude to strmá křivka učení a čím méně toho budete vědět, tím déle bude převrácení domu trvat

Překlopit dům Krok 3
Překlopit dům Krok 3

Krok 3. Vzdělávejte se o realitním trhu, do kterého investujete

Přečtěte si časopisy jako Forbes, Podnikatel a Peníze; často obsahují články o nemovitostech. Začněte chápat, jak funguje realitní trh, co představuje dobrý a špatný obchod a jak předvídat budoucí růst nebo pokles v budoucnosti.

  • Trh s bydlením je jako burza. Má obojí býk cykly (což znamená optimismus, růst a vysoká poptávka) a medvěd cykly (což znamená pesimismus, kontrakce a nízká poptávka). Rozdíl je v tom, že trhu s bydlením může trvat mnohem více let než na akciovém trhu, než se přepne z jednoho cyklu do druhého.
  • Po rozhovoru s nejméně třemi realitními kancelářemi a po provedení nějakého šetření, pokud zjistíte, že je na trhu malá poptávka a zdá se, že se všichni a jejich psi snaží likvidovat domy, ceny bytů klesnou a spolu s nimi klesnou i ziskové marže. Díky těmto druhům tržních podmínek by bylo převrácení domu náročnější.
  • Zkuste počkat na býčí trh. Počkejte s nákupem, dokud se realitní trh nevrátí a více lidí nebude nakupovat, ale prodávat. Tím vytvoříte lepší podmínky pro to, abyste mohli začít listovat.
Flip a House Krok 4
Flip a House Krok 4

Krok 4. Hledejte domov, který by bylo možné podstatně vylepšit s minimem času a prostředků

Nesnažíš se žít v tomto domě; snažíte se ho koupit, vylepšit a prodat. Snažte se nepřipoutat se k domovu. Místo toho to vnímejte čistě jako cvičení vytvářející zisk.

  • Dům s prostorem pro zlepšení může mít zchátralý dvůr, starý koberec, dobré místo pro přístřešek pro auto nebo jiné věci, které lze opravit s trochou peněz a tvrdé práce. Tyto typy oprav často poskytují vynikající návratnost investic (ROI) při převrácení domu.
  • Někteří lidé hledají zoufalé vlastnosti. To jsou ty, které prodávající „zoufale prodává“z důvodů, jako jsou: rozvod, bankrot, smrt, špatný stav nemovitosti, zpoždění plateb nebo jiné. To dává kupujícímu inherentní výhodu oproti prodávajícímu.
  • Podívejte se na domy, které se prodávají ve středním až vyšším rozsahu. To znamená částku, kde by si to průměrná rodina mohla dovolit. Obecně to znamená mezi 200 000 a 500 000 USD v závislosti na vaší oblasti. Chcete to cenové rozpětí, protože ty se obvykle prodávají nejrychleji - při hledání těchto domů střední třídy máte největší hustotu obyvatelstva. Může to být mnohem méně nebo mnohem více, ale to je asi průměr. Tyto domy mají obvykle 3 nebo více ložnic a alespoň 2 plné koupelny.
  • Zjistěte, čemu dávají přednost obyvatelé oblasti, do které se chystáte koupit. Jednoduché věci, jako je snadný přístup, parkování mimo ulici, průchozí silnice a klidná čtvrť, mohou zatraktivnit nemovitost nebo ji narušit.
Flip a House Krok 5
Flip a House Krok 5

Krok 5. Získejte půjčku alespoň o několik tisíc dolarů více, než je cena nemovitosti, kterou chcete převrátit

Tyto peníze budete potřebovat na opravy a vylepšení. Vyjednat koupi nemovitosti a koupit. V nabídce nezapomeňte uvést několik způsobů, jak ze smlouvy odstoupit. Nejběžnější metodou je jednoduše uvést „podléhá financování do [takového a takového] data“. Pokud do té doby nemůžete financování provést, požádejte o prodloužení před uplynutím období pro nepředvídané financování.

Mějte na paměti, že existují 2 různá data financování: 1 pro podání žádosti o získání půjčky a 1 pro získání prostředků k uzavření obchodu. Aby byla chráněna kupující, měla by se mimořádná událost rozšířit uzavřením smlouvy. Obecně platí, že podmínka financování má 30denní lhůtu, proto ji prodlužte, pokud nevíte, že v daném časovém období můžete financování získat

Flip a House Krok 6
Flip a House Krok 6

Krok 6. Zadejte časový rozvrh, který nastiňuje váš ideální scénář prodeje

Čas jsou peníze a vaším cílem je, aby váš dům byl co nejdříve zrekonstruován a převrácen. Za tímto účelem vytvořte časovou osu, která uvádí realistické časy pro uzavírání smluv, promítání a prodej. Po cestě nemusíte splnit všechny cíle, ale chcete být na hřišti. Časová osa vám k tomu pomůže.

  • Všimněte si, kdy očekáváte, že budou velké renovace dokončeny do. Zahrňte pravidelné kontroly pokroku, které vám pomohou zůstat si vědomi problémů, které nastanou.
  • Poznamenejte si časové bloky, když jste k dispozici pro práci na domě, jako jsou dlouhé víkendy, prázdniny atd., Očekáváte, že urychlí práci.

Skóre

0 / 0

Metoda 1 Kvíz

Jak můžete těžit z nákupu nemovitosti ve špatném stavu?

Získáte spoustu praxe při vylepšování domova.

Zkus to znovu! Určitě budete mít práci pro sebe, ale nakonec to nemusí stát za to. Nechcete do nemovitosti ponořit tolik peněz a práce, že se vám náklady nevrátí. Vaše energie by mohla být lépe vynaložena na lépe zvládnutelný projekt. Vyberte jinou odpověď!

Budete jej moci snadno prodat na býčím trhu.

Ne tak docela! Nejjednodušší je prodat na býčím trhu, protože důvěra je vysoká. Celkově skvělý trh však nezaručuje, že budete moci prodat svou nemovitost se ziskem. Pravděpodobně budete muset nemovitost vylepšit a agresivně ji prodat kupujícím. Zkus to znovu…

S tímto druhem nemovitosti získáte nejlepší návratnost investic.

Ne nutně! Ziskové marže u nemovitostí ve špatném stavu mohou být značné, pokud dokážete vyjednat levnou cenu. Možná však také budete muset do oprav investovat spoustu peněz a práce, abyste na nich mohli vydělat. Tyto náklady by mohly sníst velkou část vašich zisků. Existuje lepší možnost!

Budete si jej moci koupit levně.

Ano! Nemovitosti ve špatném stavu jsou obvykle klasifikovány jako zoufalé, což znamená, že jejich majitelé se zoufale snaží prodat. To znamená, že s větší pravděpodobností prodají ve váš prospěch. Máte velkou šanci skončit na dlouhém konci hole. Přečtěte si další kvízovou otázku.

Chcete další kvízy?

Pokračujte v testování!

Metoda 2 ze 3: Oprava domu

Flip a House Krok 8
Flip a House Krok 8

Krok 1. Rozhodněte se, jaký druh práce budete v domácnosti vykonávat

Budete dělat práci sami levně nebo potřebujete k provedení práce generálního dodavatele nebo „GC“? Pokud jsou opravy menší, může být nejlepší jít rychle a levně na vylepšení nemovitosti. Pro větší projekty, které vyžadují stavební povolení, je nejlepší najmout si GC. Jak již bylo uvedeno, klíčem je provést vylepšení, často pouze kosmetická, aby dům vypadal mnohem lépe, ale nebude vás to stát příliš mnoho.

Flip a House Krok 7
Flip a House Krok 7

Krok 2. Nejprve proveďte důležité opravy

Tímto způsobem, pokud se váš plán změní (a velmi dobře by to mohlo být), jste provedli všechny důležité opravy a máte jen drobné opravy, se kterými můžete manévrovat. Pokud se váš rozpočet nafoukne, nebudou vám chybět základní opravy, jako jsou kuchyňské smrky nebo základní práce na dvoře, a můžete rychle prodat.

  • Hlavní opravy jsou věci, jako je přepojení domu tak, aby nedošlo k jeho poruše a nezpůsobilo požár nebo úraz elektrickým proudem; oprava rozbitých zařizovacích předmětů, jako jsou vany, sprchy a umyvadla; přetřít podlahy unavenými koberci nebo hrbolatým linoleem; záplatování stěn/stropů/dveří; výměna závěsů/konzol/kování atd., které jsou uvolněné nebo zlomené; přelakování odlupování nebo špatně provedeného laku; výměna rozbitých dlaždic/dlažeb/schodů atd.; renovovat cokoli, co je špinavé a rozbité - unavené věci jsou méně starostí než špinavé věci, proto dávejte přednost tomu, co je třeba dělat nejvíce.
  • Vyhledejte nejlevnější práci, kterou můžete najít (vysokoškoláci, nebo dokonce sami sebe), a nechte nemovitost bezvadně uklidit a opravit. Pokud po tom zbudou nějaké peníze, vložte je na likvidní spořicí účet s vysokým úrokem; zatím jej nepoužívejte na splacení části půjčky.
  • Přestavba kuchyní a koupelen obvykle dostatečně nezvyšuje hodnotu domu, protože majitelé mají tendenci za přestavbu platit příliš mnoho.

Krok 3. Práce na drobných opravách poslední

Další drobné opravy zahrnují změnu barvy laku na již slušném laku; změna pracovního vybavení na modernější; vhodnější uložení uvnitř skříní atd. Vše je příjemné, ale není to nutné, pokud vás tlačí čas a peníze.

  • Přečtěte si knihy napsané o tom, co kupující v domácnosti hledají. Hodně jde o prezentaci - pokud můžete použít pár triků pro zkrášlení vzhledu domu, ušetříte čas i peníze. Samozřejmě také musíte projít kontrolou stavebníka, takže s tím je třeba počítat u všech strukturálních problémů, které je třeba řešit.
  • Úklid, malování a přidávání rostlin jsou obvykle nejlevnějším způsobem, jak zvýšit hodnotu domova. Balíček také zvyšuje hodnotu více než cena balíčku. Výměna elektrických a vodovodních armatur a oprava jakýchkoli rozbitých je také levný způsob, jak získat dobrou hodnotu pro domácnost.
  • Věci, které pravděpodobně můžete udělat sami: Přetírat. Roztrhejte starý koberec a najděte podlahy z tvrdého dřeva nebo koberec. Opravte stará svítidla. Malujte menší oblasti. Vyměňte kování. Opravte terasu a vstupní prostory. Změňte barvu předních dveří. Přidejte nové úchyty.

Skóre

0 / 0

Metoda 2 Kvíz

Proč byste mohli odkládat přestavbu koupelny?

Práce na koupelně není považována za zásadní opravu.

Ne tak docela! Ne všechny práce v koupelně jsou stejné. Čistě estetická přestavba není zásadní oprava. Oprava rozbitého záchodu je naopak zásadní oprava. Hádej znovu!

Přestavba koupelny může být dražší, než se vyplatí.

Že jo! Náklady na přestavbu mohou být docela přemrštěné. Tyto náklady častěji převažují nad přidanou hodnotou domu. Přečtěte si další kvízovou otázku.

Přestavba kuchyně jako první je nákladově efektivnější.

Určitě ne! Přestavba koupelny není příliš nákladově efektivní, ale ani přestavba kuchyně. Oba tyto druhy vylepšení byste měli zdržet. Zkus to znovu…

Peníze vynaložené na přestavbu by bylo možné lépe strávit splacením půjčky.

Ani náhodou! Může se to zdát jako fiskálně nejzodpovědnější krok. Vaše peníze však půjdou dále, pokud je nejprve vložíte na likvidní spořicí účet s vysokým úrokem. Získáte vyšší úrok ze svých úspor než ze své půjčky a později budete moci splatit více ze své půjčky. Zkus to znovu…

Chcete další kvízy?

Pokračujte v testování!

Metoda 3 ze 3: Prodej nemovitosti

Překlopit dům Krok 9
Překlopit dům Krok 9

Krok 1. Zinscenujte dům

Fázové domy se mohou prodávat podstatně rychleji než domy bez etap, někdy až o 50% rychleji. Samozřejmě se ujistěte, že je váš dům uklizený, bez nepořádku a organizovaný. Snažte se, aby první dojem působil trvalým dojmem.

  • Fázové domy často těží z velmi neutrálních barev a funkcí - funkcí, které oslovují širokou škálu lidí, aniž by urážely mnoho lidí. To znamená spoustu neutrálních barev (hnědé, krémy atd.) A ne příliš honosný nábytek. Pokud si přejete, můžete si pronajmout nábytek od inscenační společnosti, nebo můžete mít kontrolu nad uspořádáním domu sami.
  • Odstraňte z domova všechny osobní věci. Pamatujte, že chcete, aby lidé, kteří se na inscenaci dívají, věřili, že tento domov by nakonec mohl být jejich novým domovem. Osobní věci, jako jsou trofeje, dětské obrazy, suvenýry z dovolené a rodinné fotografie, by měly být odstraněny.
  • Udělejte domov přitažlivým pro smysly.
    • Pohled: vyčistit, odblokovat, uspořádat, nechat prostor pro otevřenou místnost, otevřít závěsy atd.
    • Vůně: do koupelen dejte osvěžovače vzduchu, ve foyer nechte květiny, dejte čerstvou konvici kávy atd.
    • Dotek: oslovte své hosty, aby se posadili na nejměkčí gauč; ujistěte se, že v okolí není žádný prach.
    • Zvuk: vypněte všechny hlučné generátory, televizory a počítače a místo toho pouštějte hudbu, kterou lze snadno poslouchat, například jazz.
Překlopit dům Krok 10
Překlopit dům Krok 10

Krok 2. Ukažte nemovitost potenciálním kupcům

Diskutujte o tom s nimi. Pokud je konkrétní problém opakovaně zmiňován, podívejte se, zda můžete část ušetřených peněz použít na jeho opravu/vylepšení. V opačném případě upravte svou prodejní strategii, abyste od ní odvedli pozornost. Tento krok by neměl trvat déle než měsíc.

Pokud máte potíže s prodejem domu, využijte sílu webu a své osobní sítě. Nespoléhejte se pouze na makléře, že provede prodej. Umístěte reklamy na webové stránky (Craigslist, Zillow nebo Trulia jsou dobrým výchozím bodem) a klepněte na své sociální sítě, abyste zjistili, zda by někoho mohlo zajímat kousání

Překlopit dům Krok 11
Překlopit dům Krok 11

Krok 3. Prodat dům za výrazně vyšší cenu, než za jakou jste nemovitost koupili.

Jakékoli nepříjemnosti nebo výdaje spojené s nemovitostí jsou nyní problémem kupujícího, ne vaším. Splaťte půjčku, vložte svůj zisk a vezměte si dovolenou.

Buďte ochotni snížit cenu, pokud nikdo nekouše. Zkoumání cen domů v této oblasti je nutností, zvláště pokud je cena vašeho domu nafouklá a vy o tom ani nevíte. Úprava ceny na lépe zvládnutelnou částku může znamenat prodej během okamžiku. Platit hypotéku a daně z předraženého domu, protože vaše ego stojí ve způsobu snižování ceny, není dobrý způsob, jak vydělat peníze

Překlopit dům Krok 12
Překlopit dům Krok 12

Krok 4. Nezapomeňte nahlásit svůj zisk IRS

Nehlášených 100 000 $ může vést k bolestivému auditu na cestě. Je to trápení, ale je to nutné trápení. Skóre

0 / 0

Metoda 3 Kvíz

Co byste měli dělat, když vám nikdo na vaši nemovitost nenabízí nabídky?

Proveďte další vylepšení nemovitosti

Určitě ne! Do nemovitosti, která nikam nevede, vložíte více peněz. Můžete být dokonce nuceni zvýšit cenu, abyste získali zpět náklady, a tím bude prodej ještě těžší. Vyberte jinou odpověď!

Držte se svých zbraní a trvejte na požadované ceně

Ani náhodou! Pokud máte mimořádné štěstí, vaše trpělivost může přinést prodej za vaši aktuální požadovanou cenu. Nakonec však o zaplacení hypotéky a daní přijdete o více peněz. Mohly by převážit peníze, které jste vydělali při zachování stejné ceny. Vyberte jinou odpověď!

Snižte cenu

Ano! Pokud nikdo nekupuje, můžete prodávat za více, než je tržní cena ve vaší oblasti. Snižte to na cenu, která je pro nemovitost a okolí přiměřenější, a můžete mít během okamžiku výběr kupujících. Přečtěte si další kvízovou otázku.

Na krátkou dobu jej stáhněte z trhu

Nepřesně! Dáte -li svému majetku pauzu od seznamů, pouze vám ublíží. Pokud se znovu objeví, nebude to pro kupující lákavější, ale za stejnou starou cenu. Kliknutím na jinou odpověď najdete tu správnou…

Chcete další kvízy?

Pokračujte v testování!

Video - Používáním této služby mohou být některé informace sdíleny s YouTube

Tipy

  • Zúčastněte se setkání realitního klubu ve vaší oblasti. Ty jsou často dobře inzerovány, ale stejně dobře poslouží i vyhledávání na Googlu. Seznamte se s myšlenkami nákupu a překlápění. Neplaťte za drahé víkendové kurzy (obvykle kolem 600 $), pokud si to opravdu nemůžete dovolit; obvykle zahrnují výzkum, který můžete provádět sami.
  • Je také možné dosáhnout zisku převrácením nového domu, nikoli v nouzi.
  • Zkuste „suchý běh“, při kterém budete sledovat ceny domů ve vaší oblasti a uvidíte, kolik byste mohli vydělat, kdybyste investovali skutečné peníze. Teprve poté, co vyvinete lepší instinkty a získáte skutečnou jistotu, byste měli začít hazardovat s vlastní hotovostí.
  • Zajistěte si uvolnění zástavních práv od všech dodavatelů, kteří poskytují nemovitosti služby. V opačném případě by subdodavatelé mohli na nemovitost umístit zástavní právo, pokud jim generální dodavatel nezaplatí.
  • Poloha je všechno. Dobrý dům na rohu hlavní ulice se prodá za mnohem víc než úžasný dům 5 mil (8,0 km) od čehokoli. Při nákupu si dejte pozor na umístění.
  • Vaším cílem je koupit nejhůře vypadající dům na bloku, abyste zvýšili šance, že se vám investice podaří vrátit. V opačném případě nebudete moci nemovitost prodat kvůli stavu ostatních domů v sousedství.
  • V sobotu a v neděli pravidelně chodte do otevřených domů a sledujte, jak profesionálové připravují domy na prodej. Věnujte zvláštní pozornost rostlinám, barvám barev, vybavení a tomu, jak místnosti vypadají větší tím, že odstraníte stěny, zrcadla a omezíte množství nábytku v domácnosti. I něco tak jednoduchého, jako je umístění osvěžovače vzduchu s vůní vanilky do domu, může působit přívětivěji.
  • Ujistěte se, že váš kredit je vynikající pro případ, že byste si na koupi nemovitosti museli vzít hypotéku.
  • Kupujte nemovitost, která má jasný název, a snažte se vyhnout smlouvám o vlastnictví vlastníka. V těchto situacích může vlastník prodloužit hypotéku nebo nechat zástavní právo k nemovitosti během svého vlastnictví, než nemovitost budete vlastnit. V některých situacích může záloha splatit zástavní práva majitele, aby bylo možné nemovitost koupit přímo a dát jí své jméno.
  • Je možné investovat do nemovitosti se 401 000 dolary před zdaněním bez sankcí za peníze, které vyberete. Nejprve byste však měli požádat o radu daňového agenta IRS nebo CPA, který se v této technice dobře orientuje.

Varování

  • Převrácení domu je mimořádně riskantní a můžete skončit ztrátou stovek tisíc dolarů, ze kterých pak dlužíte úroky bance. Zkuste to pouze tehdy, pokud jste si jisti, že přesně víte, co děláte.
  • Myšlenkou převrácení je, že můžete provést prodej dříve, než se na vaší půjčce začne hromadit úrok. Pokud zjistíte, že sedíte na „černé díře“, vydělávejte co nejlépe; ztráta několika tisíc dolarů není zdaleka tak špatná jako chátrající majetek a hora celoživotního dluhu.

Doporučuje: