Výpočet čtverečních stop komerčního prostoru je komplikovaný proces, který vyžaduje neutuchající pozornost k detailu. Při rozhodování, zda uzavřít nájemní smlouvu, musí nájemci zvážit řadu faktorů, včetně celkové plochy budovy a regionálních standardů. Nájemníci, kteří nechápou důležité koncepty, jsou někdy překvapeni skrytými náklady a použitelnými prostory, které jsou menší, než si představovali.
Kroky
Část 1 ze 3: Volba metody měření
Krok 1. Porovnejte techniky měření
Pronajímatelé mohou použít několik různých měřicích technik k posouzení rozlohy prostoru. Mezi tyto metody patří:
- Použitelné metráže nebo USF: Toto je prostor, který nájemník skutečně zabírá. Pronajímatelé často uvádějí toto číslo potenciálním nájemcům, ale představuje pouze část ujednání o pronájmu.
- Pronajatelné metry čtvereční neboli RSF: Jedná se o kombinaci použitelných metráží a procenta ze společné plochy budovy. Společné prostory, které jsou součástí budovy, z níž mají všichni nájemníci prospěch, zahrnují lobby, výtahy, chodby a schodiště.
- Hrubé metry čtvereční neboli GSF: Celkové metráže budovy k pronájmu.
Krok 2. Rozhodněte se, jaký způsob výpočtu komerčního prostoru je pro vás nejlepší
Sdružení vlastníků a správců budov (BOMA) v roce 2010 zjednodušilo oborové standardy pro měření pronajímatelných prostor v komerčních budovách. 2 vedoucími metodami BOMA jsou metoda B a starší metoda A.
- Metoda B: Nová metoda faktoru jednoho zatížení vypočítává pronajímatelný prostor pro každého nájemce pomocí jednotného přístupu při měření podlahové plochy. Je to stejné pro všechny úrovně podlaží budovy.
- Starší metoda A: Standard 1996 používá samostatné jednotkové ceny pro USF a společné metráže. V některých případech může být pro nájemce výhodné, aby se rozhodli pro tento přístup.
Krok 3. Vyberte metodu měření na základě typu vlastnosti
Použitá měřicí technika bude obvykle záviset na zamýšleném využití nemovitosti a plánovaném počtu nájemců. Kancelářské budovy, nákupní centra a další budovy s více nájemníky budou obvykle měřeny pomocí RSF. Budovy s jedním nájemcem, jako jsou sklady nebo výrobní zařízení, se měří pomocí GSF. Pronajímatelé však nemusí být povinni používat konkrétní metodu k měření prostoru.
Krok 4. Zvažte regionální standardy leasingu
Federální zákon umožňuje pronajímatelům měřit pronajímatelné prostory jakoukoli metodou, kterou si přejí. Některé části země však mohou mít různá pravidla pro výpočet záběrů čtverečních. Dva pozoruhodné příklady jsou:
- Realitní rada v New Yorku (REBNY) umožňuje majitelům budov maximalizovat zisky tím, že jim umožní přinést RSF co nejblíže GSF.
- Tropické oblasti: Nová pravidla počítají s uzavřenými a otevřenými plochami komerčních budov v oblastech, které jsou obvykle ovlivněny specifickými povětrnostními podmínkami.
Část 2 ze 3: Měření komerčních záběrů z náměstí
Krok 1. Neberte nic jako samozřejmost
Změřte si využitelný prostor sami. Nesprávný výpočet při určování metráží vás může po dobu pronájmu stát tisíce dolarů. Typické měřicí standardy umožňují při měření komerčních prostor toleranci 2 % chyb. To však může znamenat spoustu peněz, zejména ve velkých nebo drahých prostorách. Ujistěte se, že jste oblast změřili co nejopatrněji, zvláště pokud jste nájemcem, kterého by tyto nesprávné výpočty mohly negativně ovlivnit.
Krok 2. Změřte jednoduché metráže
Chcete -li změřit komerční čtvercové záběry pro obdélníkový prostor, vynásobte délku místnosti ve stopách její šířkou. Například místnost, která je 12 stop dlouhá a 12 stop široká, má 144 čtverečních stop. U prostorů ve tvaru L nebo dělených prostorů můžete nezávisle změřit obdélníky prostoru a poté plochy sečíst, abyste získali celkové měření plochy.
Měření lze provádět pomocí svinovacího metru nebo laserového měřicího zařízení
Krok 3. Zohledněte neobvyklé tvary
Při měření nepravidelně tvarovaných částí místnosti buďte opatrní. Chcete-li provést měření, zkuste rozdělit místnost na tvary se snadno vypočítatelnými oblastmi, jako jsou obdélníky a trojúhelníky. Plochu pravoúhlého trojúhelníku lze zjistit vynásobením délek dvou ne diagonálních stran (ty dvě spojené pravým úhlem) a dělením součinu číslem 2.
- Pokud například prochází místnost s diagonální stěnou, musíte použít složitější vzorec pro určení rozlohy plochy. Pokud by délka prostoru s diagonální stěnou byla 10 stop a jeho šířka byla 8 stop, byla by čtvereční plocha oblasti 40 stop.
- Důvodem je, že zeď sníží celkovou rozlohu, která by byla 80, kdyby místnost neměla stěnu protínající, na polovinu.
Krok 4. Změřte společné prostory
Společné prostory by měly být měřeny tak, aby bylo možné vypočítat pronajatelné stopy čtvereční. Pokud není místními zákony stanoveno jinak, měří se metr čtvereční ve společné oblasti stejnými metodami jako použitelný metr čtvereční. Společné prostory mohou zahrnovat výtahy, koupelny, haly, schodiště a chodby. Důležité je, že společné prostory musí být k dispozici všem nájemcům, aby je mohli využívat nebo těžit. Ujistěte se, že jste změřili celkovou plochu všech společných prostor v budově.
Krok 5. Nalezení hrubých metráží
Hrubé metry čtvereční měří celkovou plochu prostoru včetně tloušťky vnějších stěn. Chcete -li změřit tuto oblast, budete muset změřit délku stěny z vnější strany budovy a použít tyto rozměry k výpočtu metráží čtverečních. GSF se nesnižuje u překážek, jako jsou větrací šachty, nosníky nebo výtahové šachty. GSF nezahrnuje otevřené plochy, jako jsou parkoviště, bazény nebo nevytěžené sklepní oblasti.
Část 3 ze 3: Použití informací o metráži
Krok 1. Vypočítejte součinitel zatížení budovy
Faktor zatížení představuje dodatečné procento metráží čtverečních přidané k použitelným metrům plochy k výpočtu pronajímatelné metráže. Chcete -li vypočítat součinitel zatížení, začněte hledáním celkových použitelných a pronajímatelných metrů čtverečních budovy v otázkách. Pamatujte, že použitelné metráže jsou plochy, které lze pronajmout nájemcům, a pronajímatelné metry čtvereční jsou oblast plus společné prostory. Poté rozdělte RSF na USF, abyste získali faktor zatížení.
- Pokud má například budova 80 000 čtverečních stop použitelného prostoru a dalších 20 000 čtverečních stop společných prostor, pronajatelná metr čtvereční by byla 100 000.
- Potom by byl faktor zatížení vypočítán jako 100 000/80 000 = 1,25.
Krok 2. Nalezení pronajímatelné metráže k nemovitosti
Pronajímatelné metry čtverečních nemovitosti lze vypočítat pomocí faktoru zatížení budovy a USF nemovitosti. Faktor zatížení se vynásobí USF, aby se získal RSF. Poté můžete použít RSF a cenu za metr čtvereční k určení měsíčního nájemného.
- Pokračujte v předchozím příkladu a představte si, že je nemovitost rozdělena na dvě části mezi dva komerční prostory. Každý z nich má tedy 40 000 čtverečních stop použitelného prostoru.
- Chcete -li najít RSF, vynásobte toto množství faktorem zatížení, který je 1,25. To znamená, že RSF by v tomto případě bylo 40 000 x 1,25 = 50 000.
Krok 3. Zvažte rozdíly v komerčních nemovitostech
Jednotkové ceny se mohou velmi lišit v závislosti na umístění a třídě budovy. Nájemné v kanceláři 500 čtverečních stop (46,5 metrů čtverečních) v centru by mohlo být vyšší než nájemné na ploše 1 000 čtverečních stop (92,9 metrů čtverečních) vzdálené jen 10 bloků. Budovy spadají do 1 ze 3 standardních klasifikací.
- Třída A: Jedná se o nejprestižnější budovy v nejexkluzivnějších částech města. Budovy třídy A mají vyšší nájemné, než je průměr.
- Třída B: Toto je nejširší klasifikace. Většina těchto budov má poctivé až dobré povrchové úpravy.
- Třída C: Jednotky v této třídě jsou vysoce funkční, ale nabízejí jen málo vybavení. Nájemné je obecně nízké.
Krok 4. Vypočítejte celkové nájemné za nemovitost na základě metráží čtverečních
Nájemné je obvykle založeno na prostorovém RSF nebo GSF. Jakmile budete mít tato data, můžete použít tržní cenu za metr čtvereční k určení ceny za pronájem nemovitosti. Pokračujeme výše uvedeným příkladem, pokud by nájem činil 1,50 USD za metr čtvereční RSF za měsíc, nájem by činil 1,50 x 50 000 = 75 000 USD.
