Nákup a převrácení nemovitosti je populární, i když vysoce rizikový způsob vydělávání peněz. Pokud si koupíte dům za dobrou cenu, provedete nějaké esteticky atraktivní renovace a prodáte dům za vyšší cenu, než jakou jste zaplatili, můžete snadno vydělat spoustu peněz. Převrácení domu však v žádném případě není jednoduchý plán „rychle zbohatnout“. Stojí to hodně práce, mnoho investic a i u velkého domu budete mít problém prodat hotový výrobek jednoduše kvůli kolísajícímu trhu s bydlením.
Kroky
Část 1 ze 6: Hodnocení vašich schopností
Krok 1. Zhodnoťte svůj časový závazek
Převrácení vlastností není obvykle koncert na částečný úvazek. Hledání, renovace a následný prodej nemovitostí vyžadují spoustu plánování a práce během pracovního týdne. Pokud nemůžete převracet práci na plný úvazek, pravděpodobně na to nejste připraveni.
Krok 2. Vyhodnoťte své vlastní schopnosti renovace
Nejlepší ploutve jsou schopny dokončit základní úkoly renovace, jako je upevnění otvorů ve zdech nebo výměna toalety, samy. Ušetříte spoustu peněz tím, že nebudete čekat, až ostatní dokončí tyto úkoly za vás. Kromě toho existují určité okolnosti, kdy je třeba věci opravit okamžitě, takže nemuset čekat na ostatní může být cenným přínosem. Uložení peněz tímto způsobem může vašemu konečnému výsledku jen pomoci. V některých případech to může znamenat rozdíl mezi prodejem a čekáním na jiného kupujícího. Než se rozhodnete, jestli je převrácení majetku pro vás to pravé, zvažte svou vlastní schopnost tyto úkoly provádět.
Krok 3. Posuďte svou schopnost financovat flip
Převrácení nemovitosti vyžaduje, abyste si nemovitost nejprve koupili a poté si zaplatili vlastní způsob rekonstrukce, takže k tomu budete potřebovat finance. Banky obecně nejsou ochotny za tímto účelem poskytovat nezajištěné půjčky, takže budete potřebovat úspory, zajištění nebo obojí, abyste si mohli dovolit každý flip projekt. Pokud máte dostatek úspor, použijte to, ale pokud ne, budete muset použít kolateralizovaný úvěr jako druhou hypotéku nebo úvěrovou linii vlastního kapitálu (HELOC). Dalším způsobem je použití tvrdých peněz nebo překlenovacího úvěru, tyto typy půjček jsou pro investory do nemovitostí a je snazší je získat, protože jsou zajištěny samotnou nemovitostí. Půjčky za těžké peníze místní banky neposkytují, musíte si ve svém okolí najít soukromého věřitele. Kromě prodejní ceny nemovitosti budete také potřebovat peníze na rekonstrukci a držení nemovitosti až do prodeje.
HELOC a druhá hypotéka s sebou nesou riziko, že v případě nesplácení půjčky přijdete o dům
Krok 4. Ujistěte se, že máte znalosti trhu s nemovitostmi
Chcete -li být úspěšným flipperem, budete muset velmi dobře znát trh s nemovitostmi. Nejen, že budete potřebovat dovednosti k identifikaci výhodných nemovitostí, ale také budete vědět, kdy nakupovat a prodávat a kde to udělat, abyste získali co nejvyšší návratnost svých peněz v co nejkratším čase. V opačném případě budete uvíznout ve ztrátě z prodeje nebo z příliš dlouhého držení nemovitosti. Získejte hluboké znalosti o realitním trhu ve vaší oblasti studiem místního seznamu nemovitostí, prací v oboru nebo konzultací s místními odborníky na nemovitosti.
Část 2 ze 6: Nákup fixátoru-svršku
Krok 1. Najděte levnou nemovitost
Levné nemovitosti můžete hledat ve svých místních novinách, prostřednictvím online seznamů nebo online vyhledáváním delikventních hypoték. Klíčem k převrácení nemovitosti je najít slušný, opravitelný dům za dostatečně nízkou cenu, aby to stálo váš čas, úsilí a peníze.
Mezi běžné zdroje levných nemovitostí patří zabavení HUD, pravidelný prodej na exekuci a krátké prodeje. Můžete také zkusit vyhledat oznámení o úmrtí a rozvodové dohody, protože ty obvykle předcházejí rychlým prodejům bydlení
Krok 2. Prozkoumejte okolí
Kromě průzkumu sousedství, který určí průměrnou tržní hodnotu obytných domů, je také důležité vědět o samotné oblasti. Budete se chtít podívat na faktory komunity, jako je kvalita škol v této oblasti, přístup k veřejné dopravě (pokud je to relevantní pro vaši komunitu) a další aspekty, které rozhodnou o tom, zda bude tato nemovitost atraktivní například pro mladou rodinu s děti versus pár v důchodu, který se chce usadit.
Okolí pomáhá nastavit trh pro váš potenciální domov a vy budete chtít vědět, zda v oblasti již rostou ceny, je v přechodné fázi nebo má relativně nízké ceny. Můžete to určit tak, že se zeptáte místních nebo si promluvíte s realitním makléřem, který okolí zná
Krok 3. Posoudit majetek
Než dokončíte nákup, budete se chtít porozhlédnout a nechat se s vámi spojit s dodavatelem a/nebo stavebním inspektorem. Dodavatel vám může poskytnout odhad, kolik budou opravy a renovace stát. Stavební inspektor bude vědět, zda mohou být nutné nákladné práce, jako jsou opravy základů, protože tyto druhy oprav mohou být neuvěřitelně drahé a snadno vás překročí rozpočet.
- Mnoho nemovitostí uvedených v aukcích se prodává jako „neviditelné“, což znamená, že se k prohlídce nemovitosti nedostanete. Tyto investice mohou být výjimečně rizikové, proto se možná budete chtít vyhnout scénářům, ve kterých nemůžete nemovitost osobně posoudit.
- Najděte dodavatele a inspektory online hledáním nebo si promluvte s někým, kdo pracuje v oblasti nemovitostí. Mohou znát spolehlivého dodavatele nebo inspektora, který odvádí dobrou práci a dá vám upřímné hodnocení.
- Zeptejte se inspektora na stav hlavních systémů nemovitosti (elektrický systém, instalatérský systém, základ a stav střechy atd.). To mohou být nejnákladnější prvky na opravu, takže je nejlepší předem zjistit, zda jsou tyto hlavní systémy v dobrém stavu.
- Zeptejte se dodavatele, jak vypadá celková investice. To vám poskytne dobrou představu o tom, jaké opravy byste potřebovali, pokud byste si koupili tento dům.
Krok 4. Vyhodnoťte náklady a hodnotu
Před koupí jakékoli nemovitosti je důležité znát svůj rozpočet a uvědomit si předpokládané náklady. Chcete -li to provést, musíte nemovitost vyhodnotit a posoudit, jak rozsáhlé opravy budou. Poté pracujte zpětně a porovnejte hodnotu po opravě (ARV) této nemovitosti s odhadovanými náklady a opravami, které budete muset vložit.
- Hledejte online nebo si promluvte s místním realitním makléřem a zjistěte tržní hodnotu ostatních domů v sousedství, o jehož koupi uvažujete. Získáte tak představu o ARV, která vám pomůže rozhodnout, zda se vaše investice vyplatí či nikoli.
- Můžete použít online kalkulačku remodelace, jako je ta na adrese https://www.remodelingcalculator.org/. Tento nástroj vás požádá o základní informace, jako jsou rozměry domu a rozsah rekonstrukcí, které jste ochotni provést, a poté vám poskytne velmi hrubý odhad.
Krok 5. Faktor účetních nákladů
Kromě nákladů na vybavení, práci a samozřejmě na samotný majetek existuje řada dalších nákladů, které je třeba zohlednit při rozhodování o nemovitosti. Náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, kterou jste neprodali, se obecně označují jako účetní náklady. Mohou to být daně z nemovitostí, poplatky za byty nebo asociace, pojištění a veřejné služby, jako jsou elektrické, plynové a vodní služby. Budete také muset zaplatit realitnímu makléři za jeho služby, které se mohou v průměru pohybovat kolem pěti až deseti procent z prodejní ceny této nemovitosti.
- Pamatujte si, že čím déle budete držet kus majetku, aniž byste jej úspěšně převrátili, tím více se vaše přepravní náklady sčítají.
- Ne všechny domy se prodávají hned. I atraktivní dům v horké oblasti může být nějakou dobu na trhu, což může velmi rychle sčítat náklady. Možná budete chtít mít záložní plán, včetně pronájmu nemovitosti nebo vlastního bydlení, pro případ, že by prodej neproběhl. Někteří odborníci na nemovitosti doporučují nákup projít pouze tehdy, pokud jste ochotni/schopni držet se domu a žít v něm nebo jej pronajmout po dobu nejméně pěti let, v případě, že prodej neproběhne podle plánu.
Krok 6. Vypočítejte si maximální nabídkovou cenu na koupi domu
To lze vypočítat počínaje očekávanou maloobchodní cenou po nákupu a přestavbě. Poté sečtěte všechny náklady na uzavření. Najděte svoji maximální nabídkovou cenu tak, že vezmete tuto částku a poté odečtete náklady na přestavbu, úroky z půjček a požadovaný zisk. Tento údaj představuje maximum, které byste byli ochotni zaplatit za majetek, a lze jej použít při vyjednávání.
Krok 7. Dokončete nákup
Kromě všech ostatních nákladů spojených s nákupem, rekonstrukcí a prodejem domu budete muset také zvážit náklady na financování. Potřebujete si na dokončení nákupu vzít půjčku? Pokud ano, budete se muset porozhlédnout, abyste našli nejlepší úrokovou sazbu pro půjčku na bydlení. Pokud najdete dobrou nabídku půjčky nebo máte zajištěný dostatečný kapitál na nákup a pokud se vše ostatní prověří a zapadá do vašeho rozpočtu, jste připraveni předložit nabídku realitnímu makléři této nemovitosti.
Část 3 ze 6: Přestavba kuchyně
Krok 1. Odhadněte přínos
Vaším prvním krokem by mělo být určení, jak moc by přestavěná kuchyň přispěla k prodejní ceně. Pokud náklady na přestavbu překročí přínos, renovace by se neměla provádět. Vědět, jak velká hodnota bude přidána, lze odvodit ze studia jiných, podobných domů v této oblasti s předělanými kuchyněmi nebo bez nich a jejich nedávných prodejních cen.
Krok 2. Pracujte s tím, co máte
Kuchyni můžete radikálně předělat, aniž byste se zlomili, pokud pečlivě plánujete a pracujete s kuchyní, kterou jste si zakoupili. Nejjednodušší způsob, jak maximalizovat efektivitu kuchyně (a ušetřit rozpočet), je předělat beze změny umístění instalatérských a plynových potrubí. Tímto způsobem můžete změnit vzhled a dojem z kuchyně, aniž byste radikálně změnili rozložení.
Krok 3. Dejte široké lůžko
Široké chodníky zpřístupňují a usnadňují práci v kuchyni. Pokud plánujete celkovou rekonstrukci kuchyně, naplánujte si rozvržení tak, aby vyhovovalo prostoru pro chůzi a místnostem pro vaření obyvatel.
- Cesty v celém hlavním těle kuchyně by měly být široké alespoň 36 palců.
- Cesty, které procházejí sporákem a pultem, by měly být 42 palců široké pro jednoho kuchaře nebo 48 palců široké pro dva kuchaře.
Krok 4. Udržujte rohy volné
Spotřebiče a skříně v rozích mohou být složité. Musíte zajistit volný prostor pro otevírání a zavírání dveří, což může zanechat rohy kuchyně přeplněné a zaneprázdněné. Chcete -li mít hladkou, otevřenou kuchyň, naplánujte si dostatečný prostor pro otvírání dveří skříně a držte spotřebiče mimo rohy úplně.
Ujistěte se, že dveře skříně na jedné straně rohu nebudou bouchat do dveří skříně na druhé straně rohu. Tomu lze obecně zabránit tím, že zajistíte, aby se dveře skříně otevíraly stejným směrem a byly od sebe řádně rozmístěny (v závislosti na velikosti a světlosti jednotlivých dveří)
Krok 5. Nainstalujte dlaždice backsplash
Dlaždice vytvářejí skvělý backsplash povrch na stěnách nad/za pultovým prostorem a deskami kamen. Dlaždice si můžete přizpůsobit barvami, vzory a dokonce i materiály.
- Keramické dlaždice se snadno čistí a odolávají vlhkosti a teplu, ale bývají dražší než některé jiné možnosti obkladů.
- Dlaždice metra mají tendenci snadno ladit s jakýmkoli kuchyňským stylem a často jsou levnější než jiné možnosti obkladů.
- Nerezová ocel je elegantní materiál, který se velmi snadno čistí. Díky tomu bude každá kuchyně vypadat elegantně a moderně, ale může být velmi drahá.
- Měli byste si také prostudovat publikace o renovaci a bydlení, abyste zjistili, které backsplash materiály jsou v tuto chvíli v módě. To vám může pomoci udělat správnou volbu, aby vaše kuchyně vypadala „aktuální“.
Krok 6. Zvažte zahrnutí ostrova
Ostrovy umožňují kuchyním cítit se otevřenější a funkčnější. Na ostrově mohou být kamna, pulty, úložný prostor, jídelní prostor nebo jakákoli kombinace výše uvedených.
- Ujistěte se, že ostrov odráží rozměry kuchyně. Pokud je například kuchyň dlouhá a úzká, bude se k místnosti nejlépe hodit dlouhý úzký ostrůvek.
- Pokud instalujete víceúčelový ostrov, podívejte se na ostrov, který má více úrovní/úrovní. Tímto způsobem je váš jídelní prostor oddělen od místa, kde bude jídlo připravováno nebo skladováno.
- Skříně pod ostrovním pultem představují vynikající úložný prostor. Pod ostrov můžete snadno zastrčit hrnce a pánve nebo dokonce sušit zboží, abyste uvolnili místo na pultu.
- Pokud děláte svou vlastní práci a nemáte rozsáhlé zkušenosti se stavěním, můžete si koupit předem vyrobený kuchyňský ostrůvek v obchodě se stavebními potřebami nebo najít starou, robustní dřevěnou skříň a upravit ji. Oškrábejte starý nátěr a upravte skříň pomocí lazury na dřevo nebo schématu barvy, aby ladila se zbytkem kuchyně. Nebo se rozhodněte pro novou, výraznou barvu, aby nový ostrov vynikl.
Krok 7. Zajistěte, aby spotřebiče dosahovaly par
Pokud jsou stávající spotřebiče v kuchyni staré, můžete zvážit jejich výměnu. Majitelé domů očekávají, že kvalita zařízení bude na stejné úrovni jako kvalita domova. Podívejte se na domy s podobnými cenami, které se v poslední době v dané oblasti prodávaly. Mají nové spotřebiče? Pokud ano, můžete mít potíže s prodejem domu bez nich. Spotřebiče mohou zahrnovat ledničky, sporáky, trouby a mikrovlnné trouby.
Část 4 ze 6: Aktualizace koupelny
Krok 1. Před renovací vypočítejte potenciální výnos
Stejně jako u rekonstrukcí kuchyní mohou i renovace koupelen výrazně zvýšit hodnotu domu. Toto zvýšení však bude negováno, pokud budou náklady na přestavbu ještě vyšší. Prostudujte si podobné domy prodávané poblíž, abyste posoudili částku získanou rekonstrukcí koupelen. Poté odhadněte své vlastní náklady na rekonstrukci. Pokud jsou náklady vyšší než zisk, snižte rozsah rekonstrukcí nebo upusťte od přestavby koupelny.
Krok 2. Vyberte celobílý design
Bílé stěny, pulty a dlaždice mohou v koupelně působit prostornějším a čistějším dojmem. Může to také způsobit, že jinak jednoduše vypadající místnost bude vypadat elegantnější a přitažlivější a také neutrální - což je důležité, protože chcete, aby se potenciální kupci mohli vidět žít tam.
Krok 3. Maximalizujte přirozené světlo
Pokud má koupelna alespoň jedno okno, můžete v místnosti udělat jasnější a příjemnější provedením jemných změn pro maximalizaci světla. Zkuste zavěsit boční zrcátka, aby odrážela přirozené světlo okna a umožňovala snadnou péči.
Krok 4. Vyberte materiál dlaždic
Keramické obklady jsou mnohem levnější než dražší materiály, jako je mramor, ale lze je zakoupit se vzory, které připomínají mramor. Pro čistý a elegantní vzhled si můžete vybrat převážně bílé keramické obklady z umělého mramoru. Musíte však pochopit očekávání kupujících, abyste se správně rozhodli o materiálech. Domy s vyšší cenou budou mít náročnější kupující, kteří budou požadovat mramorové nebo kamenné dlaždice.
Krok 5. Použijte elegantní sprchové dlaždice
Na podlahu si můžete vybrat levnější keramickou dlažbu, ale pokud jde o obklady sprchového koutu nebo vany, možná budete chtít zvolit elegantnější dlažbu. Mramor, i když je dražší, může radikálně proměnit jakýkoli sprchový kout a vytvořit atmosféru podobnou lázním.
Musíte také zvážit, zda oddělit vanu a sprchu nebo odstranit jednu z ostatních. To bude opět záviset na očekávání vašich kupujících
Část 5 ze 6: Provedení dalších úprav
Krok 1. Překreslete neutrálními barvami
Při malování domu je důležité používat neutrální barvy. Barvy, které jsou příliš výrazné, příliš tmavé nebo příliš nevýrazné, mohou fungovat pro jednu izolovanou místnost, ale celkově by většina místností měla být barvou, která je přímo uprostřed spektra. Vyzkoušejte krémovou, opálenou nebo khaki barvu, aby byl dům pro oči neutrální.
Krok 2. Smrkněte interiér
Kromě kuchyně a koupelny budete pravděpodobně muset provést také opravy zbytku domu. Opravte všechny otvory, přemalujte každou místnost (bez ohledu na její stav), vyměňte staré nebo opotřebované koberce a vyměňte svítidla a vybavení skříněk. Cílem je, aby dům vypadal co nejblíže novému, a přitom zůstal v rámci vašeho rozpočtu.
- Pravděpodobně budete chtít udržet nábytek mimo, ale stále budete muset použít něco, čím upoutáte pozornost diváka. Zkuste dát velkou rostlinu (jako hedvábí, umělý strom nebo keř) do nejviditelnějšího rohu místnosti.
- Zvažte „inscenování“(vytvoření zažitého vzhledu pomocí nábytku a dekorací), aby byl dům atraktivnější.
- V místnostech, kde chybí přirozené světlo, zvažte umístění samostatně stojící lampy do rohu, aby se prostor prosvětlil.
- Dodejte malinké šplouchání barev umístěním pestrobarevných doplňků, které budou kontrastovat s neutrální barvou místnosti. Zkuste po domě rozmístit červené nebo vínové ručníky a vázu s červeně zbarvenými květy nechte někde viditelně vidět.
- Zvažte ukázání obrázků před a po, abyste zdůraznili, jak radikální proměnou dům prošel.
Krok 3. Udržujte na dvoře pořádek
Neupravený nebo jinak nepořádný dvůr může odradit kupující ještě před prohlídkou vnitřku domu. Je důležité udržovat dvůr dobře upravený a napojený a udržovat exteriér domu.
- Opravte jakoukoli odštípnutou barvu.
- Udržujte dvůr čistý. Chcete, aby byla atraktivní celá nemovitost, nejen interiér. Pokud exteriér vypadá nevkusně, mnoho potenciálních kupujících nebude chtít interiér ani vidět.
- Zvažte profesionální terénní úpravy, abyste maximalizovali přitažlivost obrubníku.
Část 6 ze 6: Prodej domu
Krok 1. Nespěchejte
Je důležité, abyste se nedrželi nějakého majetku příliš dlouho, protože vám budou sedět daně a náklady. Pokud ale spěcháte na to, abyste převrátili dům na trh příliš rychle, riskujete, že nebude mít plný potenciál. Budete se muset rozhodnout, co je pro vás a váš rozpočet správné, ale klíč spočívá ve vyrovnání nákladů s rekonstrukcemi, aby byl dům co nejlákavější v rámci vašeho rozpočtu.
Krok 2. Získejte kvalifikovaného hypotečního makléře
Pokud nezískáte služby hypotečního makléře, riskujete, že ztratíte spoustu času na nekvalifikované kupující. Pronájem hypotečního makléře vám dá vědět, že každý, kdo sleduje nemovitost, bude mít předběžnou kvalifikaci, což pomůže zkrátit dobu, po kterou je vaše nemovitost na trhu.
- Hypoteční makléři fungují jako prostředníci, kteří pomáhají usnadňovat transakce. Určují způsobilost potenciálního kupujícího k půjčce a mohou také pomoci kupujícímu najít půjčku, ačkoli hypoteční makléři sami nepůjčují peníze.
- Vyhledejte hypoteční makléře online. Můžete porovnat sazby a najít makléře, který bude pracovat v rámci vašeho rozpočtu, tím, že budete nakupovat, než si vyberete makléře.
Krok 3. Spolupracujte s realitním makléřem
Zástupce vám pomůže získat spravedlivé náklady na vaši nemovitost a může zajistit všechny podrobnosti o prodeji. Výběr správného agenta pomůže zajistit, aby váš prodej proběhl hladce a rychle. I když budete muset zaplatit za služby agenta, může se vám vyplatit snížit účetní náklady a daně, které vám vzniknou, když si svůj dům necháte delší dobu.
- Získejte prezentace od nejméně tří agentů. To vám může pomoci nastavit nejlepší cenu pro vaši nemovitost a porovnat prodejní schopnosti více agentů.
- Pokud agent navrhne, že vám může za nemovitost získat mimořádně vysokou cenu, může to být červená vlajka. Extrémně vysoké prodejní ceny mohou potenciální kupce vypnout ještě předtím, než nemovitost vůbec uvidí.
- Hledejte agenta, který pracuje v realitách na plný úvazek. Díky tomu víte, že je agent k dispozici k zobrazení nemovitosti kdykoli během dne, což může pomoci maximalizovat vaše šance na rychlý prodej.
- Hledejte rozumnou provizi. Většina prodejních provizí pro realitní makléře se pohybuje mezi pěti a sedmi procenty z prodejní ceny, která je rozdělena mezi vašeho prodejce a agenta kupujícího. Výjimečně nízká provize však může potenciální kupce vytlačit, protože provize nemusí stát za snahu kupujícího agenta nemovitost ukázat. Zvolte spravedlivou provizi, abyste zajistili, že vaše nemovitost přiláká agenty vašich potenciálních kupujících.
Krok 4. Předvídejte prodejní náklady
Prodej domu může být velmi drahý. Kromě nákladů na opravy a pronájem realitní kanceláře budete muset zaplatit i závěrečné náklady a daně z kapitálových zisků. Když je vše řečeno a hotovo, mohou celkové náklady spojené s prodejem domu činit až 10 procent z prodejní ceny nemovitosti.
Ujistěte se, že náklady na prodej zahrnete do svého rozpočtu. Všechny vaše výdaje se rychle sčítají, takže je důležité mít na paměti, kolik utrácíte v každém kroku procesu převrácení domu
Video - Používáním této služby mohou být některé informace sdíleny s YouTube
Tipy
Přečtěte si a prostudujte si všechny kurzy o převracení domů a nákupu bytů za nízké až žádné peníze. Možná budete chtít začít s rekonstrukcí pronajatých nemovitostí v menším měřítku (byty nebo byty), než se pokusíte převrátit dům
Varování
- Před zahájením tohoto plánu zvažte trh s bydlením ve vaší lokalitě. V současné době se trh s bydlením v mnoha lokalitách zpomaluje (téměř zastaví) a nemovitosti uvedené v těchto regionech mohou na trhu nakonec sedět měsíce. Pokud je vaše lokalita jedním z těchto zpomalujících se trhů, budete mít VELKOU příležitost koupit dům za výhodnou cenu, ale budete se snažit ho prodat obtížně.
- Vlastnosti s vysokým zadlužením jsou některé z vlastností s vyšším rizikem. Proveďte veškerý průzkum, abyste zjistili, zda je využití vaší nemovitosti pro vás nejlepší strategií.
