Koupě bytu nebo jakékoli jiné nemovitosti často vyžaduje značnou zálohu, což může kupujícím, kteří poprvé nakupují, velmi ztěžovat vstup na žebříček nemovitostí. Existuje několik způsobů, jak se pokusit zajistit nemovitost bez peněz, včetně vyjednávání o vyšší kupní ceně výměnou za vklad a získání samostatné půjčky na akontaci. Dobře si promyslete nejlepší nabídku pro vás, protože celkové náklady na dohodu bez peněz jsou často vyšší než u standardní nabídky.
Kroky
Metoda 1 ze 3: Hledání žádných peněz při prodeji nemovitostí
Krok 1. Vyjednejte nízkou zálohu
U jakéhokoli obchodu s nemovitostmi je záloha součástí jednání. Vaše vyjednávací pozice bude záviset na vašem úvěrovém ratingu a vaší finanční situaci, ale existuje šance, že budete moci vyjednat nižší zálohu, pokud můžete podat pádný argument.
- Můžete nabídnout vyšší celkovou cenu za nemovitost, ale zaplatit ji pouze prostřednictvím splácení hypotéky.
- Můžete požádat o zaplacení zálohy ve splátkách během prvního roku nebo jako jednorázovou platbu, ale o rok do hypotéky.
- Dobře si promyslete nejlepší nabídku pro vás a dávejte si pozor na to, abyste se místo zálohy dostali na vysokou úrokovou sazbu.
Krok 2. Předpokládejte stávající hypotéku
Možná budete moci vyjednat převzetí stávající hypotéky. To bude zahrnovat převzetí odpovědnosti za všechny zbývající platby, aniž by bylo nutné provést zálohu. Tento druh obchodu je znám jako smlouva „podléhá“a zahrnuje kupujícího, který pro transakci využívá stávající financování prodávajícího.
- Kupující získá vlastnické právo k nemovitosti výměnou za převzetí hypotečních závazků.
- Budete muset prozkoumat stávající půjčku, abyste zjistili, zda neexistuje klauzule o splatnosti při prodeji, která by novému kupujícímu zabránila převzít hypotéku.
- Převzetí hypotéky může být možné, pokud prodávající není schopen splácet hypotéku a chce se vyhnout exekuci.
Krok 3. Prozkoumejte možnosti pronájmu vlastních
Ujednání o nájmu na vlastní vlastnictví zahrnuje kupující pronájem nemovitosti od prodávajícího na stanovenou dobu, než nemovitost koupí přímo. Kupní cena bude dohodnuta v rámci počátečních jednání, ale nebudete se muset při nastěhování skládat zálohu.
- Tyto nabídky umožňují kupujícímu bydlet v domě a před nákupem si vybudovat bonitu a úspory.
- Smlouva o opci na leasing je podobná, ale zahrnuje pouze možnost koupit, nikoli závazek.
- Uvědomte si, že tyto obchody často končí s vyššími celkovými náklady než tradiční hypotéka a někdy jsou spojeny s dravým půjčováním.
Krok 4. Navrhněte financování prodejcem
Financování prodejce může být někdy dohodnuto, pokud prodávající vlastní dům přímo (nemá žádné nevyřízené splátky hypotéky). Tento druh dohody zahrnuje, že se prodávající stane držitelem hypotéky a kupující se stane držitelem titulu. Kupující provádí hypoteční platby prodávajícímu, jak byly sjednány.
- Prodejce se k tomu může rozhodnout, pokud má řadu vlastností.
- Pokud se snažíte odložit splatnou daň z velké zálohy, můžete být schopni sjednat s prodejcem dohodu o neexistenci peněz.
- Prodejce od vás může dosáhnout lepší návratnosti plateb úroků než z vložení peněz do banky.
Metoda 2 ze 3: Zvažování alternativních způsobů nákupu nemovitosti
Krok 1. Výměna vlastností
Pokud vy a prodávající máte zájem o výměnu nemovitostí, můžete být schopni vyjednat dohodu bez zálohy. Může být vzácné najít rovnou výměnu za nemovitost a možná budete muset zahrnout nějakou hotovost, pokud je hodnota nemovitosti, kterou opouštíte, nižší než kupovaná nemovitost.
Výměna majetku může být způsobem, jak odložit určité daně související se zisky z prodeje majetku
Krok 2. Použijte nepeněžní aktiva
Možná budete moci s prodejcem souhlasit s tím, že místo zálohy bude používat nepeněžní aktiva. To bude zcela záviset na prodejci, ale existují případy, kdy by taková dohoda mohla být dohodnuta. Můžete souhlasit s předáním svého auta nebo nábytku, abyste pokryli ekvivalent zálohy.
- Pro některé lidi nemusí být platba v hotovosti tou nejcennější nabídkou.
- Pokud je hodnota věci, kterou vyměňujete, vysoká, může to pro prodávajícího fungovat lépe než vložení platby v hotovosti na bankovní účet s nízkými úrokovými sazbami.
Krok 3. Použijte soukromé financování
Běžným způsobem, jak koupit nemovitost bez peněz, je využít soukromé financování. Můžete si půjčit peníze od přítele nebo člena rodiny, nebo můžete získat samostatnou půjčku od finanční instituce. Pokud můžete získat půjčku na pokrytí zálohy, můžete si koupit nemovitost bez splácení peněz, ale s větším dluhem na splacení.#*To může být dobrá volba, pokud máte zajištěný budoucí příjem na splacení dluhů.
- Úrokové sazby a podmínky splácení půjčky často skončí dražší než spoření a složení zálohy.
- Nenechte se zlákat k půjčce s vysokým úrokem na krytí zálohy, protože se pravděpodobně dostanete do nejisté finanční situace.
Krok 4. Refinancování stávající nemovitosti
Pokud již vlastníte nemovitost, zvažte její refinancování. Na nemovitost můžete také získat kapitálovou půjčku nebo úvěrovou linku. Tyto možnosti jsou obvykle levnější a snáze dostupné než nová půjčka na samostatnou nemovitost. Promluvte si se svou současnou bankou nebo poskytovatelem hypotéky, abyste zjistili, jaké máte možnosti.
Metoda 3 ze 3: Použití vládních programů finanční podpory
Krok 1. Požádejte o půjčku VA
Pokud máte nárok, můžete požádat o půjčku ministerstvo pro záležitosti veteránů. Tyto půjčky zaručují nákup hypotéky a nevyžadují zálohu od kupujícího. Půjčka pochází od soukromého věřitele, který je garantován ministerstvem pro záležitosti veteránů. Budete muset zaplatit poplatek za financování, ale ten je obvykle vložen do půjčky a není vyžadován předem. Poplatek se liší, ale může se pohybovat mezi 2,15% a 3,3%.
- Abyste se kvalifikovali, musíte mít vhodný kredit a příjem a také získat osvědčení o způsobilosti související s vaším vojenským záznamem.
- Abyste měli nárok na půjčku VA, vaše propuštění musí být čestné, za čestných podmínek nebo obecné. Pokud máte jiný než čestný absolutorium nebo absolutorium za špatné chování, můžete být podrobeni kontrole. Kontrola rozhodne, zda půjčku dostanete nebo ne.
- Pokud jste byli nečestně propuštěni, nemáte nárok na tuto půjčku.
- Půjčku VA můžete použít na nákup nemovitosti až se čtyřmi rodinnými jednotkami. Pokud si koupíte nemovitost s více jednotkami, možná budete místo toho muset získat komerční půjčku.
- Minimální požadavky na aktivní službu se liší, ale lze je zobrazit zde:
Krok 2. Zvažte půjčku Navy Federal Credit Union
Navy Federal Credit Union je největší družstevní záložna z hlediska aktiv a členství a může poskytovat 100% půjčky na majetek členům, kteří se kvalifikují. Způsobilost je omezena na vojenské příslušníky, některé civilisty zaměstnané armádou a ty, kteří pracují pro ministerstvo obrany USA.
- Program funguje podobným způsobem jako půjčka VA, ale poplatek za financování je obecně nižší, kolem 1,75%.
- Není vyžadována žádná záloha, jsou k dispozici podmínky s pevnou sazbou a není vyžadováno žádné soukromé pojištění hypotéky.
- Půjčky jsou k dispozici až do výše 1 000 000 USD v závislosti na okolnostech.
Krok 3. Prozkoumejte půjčku USDA na rozvoj venkova
Americké ministerstvo zemědělství má program hypotéční záruky, který je velmi populární. Navzdory názvu nejsou tyto půjčky na rozvoj venkova omezeny na zemědělskou půdu, nejsou všechny venkovské, ale jsou geograficky určeny. USDA má způsobilé oblasti určené na mapách online, které můžete procházet:
- Vyhledejte na mapách svou oblast a zjistěte, zda existují nějaké možnosti.
- Hypotéka pochází od banky, ale je garantována USDA.
- Počáteční poplatek za záruku je 2%, ale lze jej zahrnout do půjčky.
- Roční poplatek za záruku je 0,5% ze zůstatku úvěru.
